太平天國의 門

망둥어를 아시나요?

특이한 생김새에 갯벌에 주로 사는 어류입니다. 썰물 때는 진흙만 남은 갯벌에서 여기 저기 점프를 하며 이틀까지 견딜 수 있는 특이한 물고기죠. 새만금 개발 당시에는 환경단체들이 '망둥어를 지켜달라'는 슬로건을 내밀어 유명세를 타기도 했습니다.

부동산 기자가 갑자기 무슨 망둥어 이야기냐구요? 저도 이렇게 생뚱맞은 이야기를 전혀 어울리지 않는 곳에서 들었답니다. 강남 일대 상가시장을 취재하던 중 상가분양 경력만 10년이라는 한 상가분양 대행사 직원을 통해서였죠.

그 직원은 "상가분양을 하다보면 꼭 망둥어 같은 손님이 있다"고 했습니다.

무슨 소리냐구요. 망둥어의 다른 특징을 보면 좀 이해하기 쉽습니다. 망둥어는 낚기 쉬운 걸로도 꽤 유명하답니다. 물가 가까이 사는데다 대나무 낚시대에 아무 미끼를 띄워도 잘 낚인다고 하네요. 별로 돈을 들이지 않고도 낚는 재미가 쏠쏠 하다는 거죠. 망둥어는 또 낚았다가 다시 풀어줘도 기어이 자기가 낚인 미끼를 다시 무는 걸로도 유명합니다. 속된 말로 "입이 십창이 나더라도 낚이고 또 낚인다"고 하더군요.

그 직원은 상가시장에도 이렇게 망둥어 같은 손님이 있다고 했습니다. 테마상가니 근린상가니 요란한 팡파레에 홀려 적게는 수천만원에서 많게는 몇 억씩 날리고도 정신을 못차리는 경우가 있다는군요. 한번 큰 피해를 보고도 "누가 상가 임대수익으로 월 몇백만원을 번다더라"는 말을 듣거나, 점심 때 밥먹으러 갔다가 마케팅을 '세게'하는 상가가 있으면 어김없이 미끼를 문다는 거지요. 특히 '안되는' 상가에 투자하는 손님들은 이같이 망둥어 같은 분들이 많다는데 분양하는 입장에서 보면 '주식 이상으로 끊기 힘든게 상가투자'라는 생각을 하게 된답니다.

특히 상가투자는 LTV DTI같은 대출 규제가 없고 주택에 비해 분양대금이 적다보니 불과 3,4000만원의 실투자금으로 2,3억원의 물건을 떠안는 경우가 많다네요. 부동산의 하방경직성을 떠올리며 떨어져도 손해는 안보지 않겠나면서 덥썩 물지만 수익이 안나면 매입가의 반의 반토막은 물론 10%대까지 가격이 떨어지는게 상가이다보니 야금야금 자산을 갉아먹기 일쑤랍니다.

개인적으로도 상가에 투자한 경험이 있지만 상가는 주택 이상으로 공을 들이고 연구를 해야 실패를 하지 않는 상품인 거 같습니다. 매달 현금이 들어온다는 장점 이상으로 리스크도 크구요. 독자 여러분은 이같은 점을 충분히 감안해서 실패하지 않는 투자를 했으면 합니다.

다음은 상가 투자의 위험성과 관련해 제가 최근에 쓴 기사입니다.

http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2009051912501