太平天國의 門

최근 버블 세븐의 집값 급등이 이슈가 되고 있지만서도. 올해 부동산 시장의 최대 화두는 역시 인천 경제자유구역이 아닐까 합니다. 송도와 청라, 두 지역이 신규분양에 성공하며 강남권 재건축을 중심으로 조금씩 온기가 돌던 수도권 부동산 시장을 본격적으로 덮여 놓았죠.

요즘도 건설사 관계자나 업계 전문가들을 만나면 송도와 청라는 항상 화두에 오르곤 합니다. 서울에서 상대적으로 거리가 있는 곳에 분양되고 있음에도 괜찮은 성적을 내고 있는 원인과 그 지역의 미래가치에 대한 것이죠.

머리를 맞대 생각해보지만 답이 쉽게 나오지 않습니다.

분명히 최근 인천 경제자유구역의 분양 호조에는 좀 이해하기 힘든 부분이 많은 게 사실입니다. 송도를 놓고 보면 최근 게일을 통한 외자유치가 제대로 이뤄지지 않고 있는데다 업무지구 역시 소수 중소기업을 제외하고는 제대로 유치되고 있지 않은 상황입니다. 게다가 거리가 꽤 멀어 서울 출퇴근을 위한 배드타운으로는 입지가 절대 불리합니다. (개인적으로 올해 들어 세 번 정도 내려가봤는데 오갈때마다 일부러라도 대중교통을 이용해봤습니다만. 전철의 경우 급행을 타더라도 강남역에서 전철 이동시간만 한시간 반 이상 걸리더군요.) 외국기업에 대한 인센티브나 외환반입 자율화 등 경쟁국가에서 제공하는 혜택에 비해 규제완화가 덜 되어 있는데다 100층 이상 대규모 업무시설이 2015년 전까지 3개 이상 들어설 것으로 보이는 서울과도 제한된 업무공간 수요를 놓고 경쟁해야 합니다.

청라 역시 현재로는 업무지구 유치가 순조롭지 않은 상황입니다. 다만 서울 접근성이 송도나 영종보다는 낫지만 예정되어 있는 전철역과 가장 가까이 있는 단지도 마을버스로 10분 거리입니다. 서울이 가깝다지만 직선거리로만 따지면 '악명 높은'(?) 검단신도시나 김포신도시보다도 멀리 있지요. 두 신도시로 교통망이 어떻게 개선되느냐에 따라 양쪽의 입지가 역전될 수 있다는 생각도 드는게 사실입니다.

현재 상황만 놓고 보면 10년 후가 답답하다는 이야기가 자주 나오는 이유죠. 오래 볼 것도 없이 분양권 전매가 자유로와지는 내년부터가 걱정이라는 전망도 있습니다.

하지만 또 한편에서는 크게 걱정할게 없다는 이야기도 나옵니다. 송도와 청라, 영종을 잇는 인천 경제자유구역의 '덩치' 때문에 말 그대로 '대마불사'가 될 수도 있다는 것이죠.

실제 2020년까지 인천경제자유구역에는 17만 채의 아파트가 입주합니다. 크게 많아 보이지 않을 수도 있지만 이는 판교의 6배에 달하는 크기입니다. 판교 이후 경기권에 공급된 신도시 분양물량보다 많은 것이죠.

이만한 물량을 지으면서 정부가 어떻게든 이 지역에 수요진작책을 내놓을 수 밖에 없으리라는게 대마불사의 근거입니다. 말이 17만채지 4인 가구로 계산하면 68만명에 이르는 사람들의 민원을 모른척 할 수 없다는 것이죠.

꼭 17만 세대가 입주하지 않더라도 그 이전에 수요진작책이 나올 가능성도 높습니다. 2020년까지 분양이 진행되는 동안 중간에라도 이 지역에서 미분양이 나거나 집값 하락을 경험한다면 이후 공급이 지장을 받을 수 있습니다. 수도권 택지가 충분하지 않은 상황에서 정부 입장에서는 어떻게든 실수요를 돌릴 필요가 있고, 이를 위해 분양 중간 중간에 수요 진작을 위해 신경 쓸 수 밖에 없다는 겁니다.

그 수요진작책으로는 교육이나 의료와 관련된 규제를 파격적으로 완화하는게 꼽힙니다. 어차피 대기업이나 글로벌 금융기업 등의 업무시설 유치는 서울과 경쟁에서 '쨉'이 안되는만큼 교육과 의료를 인천 경제자유구역 내에서만큼은 외국에 대폭 개방해 내국인들의 주거 메리트도 높인다는 것이지요. 개인적으로 보기에도 제일 확실하면서 유일한 해결책 같습니다.

다만 교육과 의료시장 개방은 그것이 제한적이라 하더라도 국내에 반발이 심한 게 사실이죠. 그때까지 인천경제자유구역 입주민들은 여의도로 몇 차례나 상경투쟁을 해야할 지도 모를 것 같습니다.