일본 부동산을 생각할 때는 흔히 버블붕괴부터 떠올린다. 버블붕괴로 인한 부동산가격 폭락은 일본부동산에 대한 선입견으로 강하게 자리 잡고 있어 일본부동산에 대한 접근을 어렵게 요인이 되고 있다. 하지만 극심한 경기침체에서 벗어나면서 부동산시장은 완연한 활기를 되찾고 있다.
일본 부동산 시장을 보다 쉽게 이해할 수 있게 현재의 시장상황을 간단하게 살펴보자.
일본부동산 완연한 상승기로 들어서
일본 부동산 시장은, 버블 붕괴 이후 경제 파탄까지 겹쳐 부동산 가격은 급격한 하락했다. 부동산 거래도 격감하여 일부 상업지에서는 50%에서 70%나 하락한 곳도 있었다.
그러나 2003년 이후 일본 부동산 시장은 장기침체에서 벗어나 상승국면으로 돌아섰다. 이런 움직임은 버블 붕괴 이후 오랜 시간동안 디플레이션(마이너스성장)에서 빠져 나오지 못하고 있던 일본 경제가 성장기에 접어들어서면서 부터다.
일본 부동산 거래량은 최근 5년간에 약 1.5배로 증가하고 있고, 부동산 거래는 활황세를 이어가고 있다. 특히 도쿄도의 일부 상업지(긴자․ 오모테산도․ 록뽄기 등)에서는, 최근 몇 년 동안에 급격한 가격상승이 시작되어, 부동산 전문가 사이에서는, 「미니 버블」이라고까지 일컬어질 만큼 급격한 가격상승이 일어났다.
이것의 징후로, 도쿄도심부에서는 주택지, 맨션(아파트)등이 지속적으로 상승하고 있다. 부동산 가격상승 배경에는 외국계 투자 회사에 의한 일본 부동산의 구입, 세계 유수한 브랜드 메이커의 일본 진출 등 일본 내 외화유입에 의한 수요 급증이 주원인이라 할 수 있다.
일본 국내 수요자도 큰 폭으로 증가
그러나 현재의 부동산 시장은 유입된 외화 이외에 일본 국내의 수요자의 증가로 인한 원인도 무시할 수 없다.
일본은 현재 저출산으로 인한 노후생활 불안과 저금리로 인한 미래생활 자금에 큰 불안을 가지고 있는 사람들의 자금이 부동산 시장에 많이 투자되게 되었다. 이런 개인투자가의 목적은 버블 시대의 주된 투자패턴이던 캐피털게인(매매를 통한 시세차익)만을 목적으로 하는 것은 아니고, 장기적으로 안정된 수입을 얻기 위한 투자로 인컴게인(구입 후 안정된 수입)이다. 따라서 현재 일본부동산 매매시장의 투자 트렌드는 인컴게인 형태의 부동산 투자방법을 지향하는 투자자가 계속 증가할 것이다.
3대 대도시권을 중심으로 ‘토지신화’ 부활
향후 땅값은 3대도시권(도쿄․ 나고야․ 오사카)을 중심으로 상승을 계속할 것이다. 이것은 일본 경제 전체에 퍼져 온 경기회복감이나 부동산 시장의 호조에 의해도 증명된다.
최근 일부에서는 버블 재연의 징후라는 우려의 목소리도 나오는 분위기도 있지만 1980년 후반에 일어난 것 같은 「토지는 반드시 가격이 오른다」라고 하는 “토지 신화”가 부활해 부동산 시장에 투기적 자금의 과잉 유입이 일어나고, 지가의 급격한 상승을 부를 가능성도 있지만 현재 일본 부동산 시장에서는 근거 있는 수익력으로부터 적정가격을 산출하는 수익환원법이 계속 정착해 가고 있어 부동산가치 이상의 가격이 붙는 것을 미리 막는 환경이 되어있다. 따라서 부동산가격이 폭락하는 일은 거의 없을 것으로 전망하고 있다.
도쿄도 상업지 2년 만에 최고 5배 이상 상승
일본 부동산 시장에서도 특히 활발한 움직임을 보이고 있는 도쿄도의 상업지는 몇 년 전 까지 3.3㎡당가 1,000만엔 전후로 거래되고 있던 것이 현재는 3.3㎡당 2,000만엔 이상 가격이 상승했다. 부동산가격 상승지역 중에 눈에 띄는 가격상승을 보이고 있는 곳은 오모테산도․ 긴자․ ·록뽄기․ 아카사카 등 4개 군데며, 이 지역이 도쿄도 부동산 가격 폭등의 진앙지다.
오모테산도는 2년 전에 비해 땅값이 3배에서 5배 정도까지 폭등 하고 있다.(2년 전까지는 3.3㎡당 평균 1,500만엔 정도였지만, 지금은 3.3㎡당 평균 4,500만엔 정도가 되어 있다) 그 외 긴자․ 록뽄기․ 아카사카도 이와 비슷하게 상승했다.
핵심지역의 가격상승에 힘입어 도쿄 도심부(미나토구․ 츄오구․ 치요다구․ 메구로구 등)의 상업 빌딩 및 맨션․ 일반 주택등도 동반상승 하고 있다.
이러한 가격상승은 매매가격만 오르는 것이 아니고 임대가격도 상승시키는 역할을 하고 있다. 예를 들면, 1층 점포가 3.3㎡당 약 25,000엔 정도였던 것이 150%에서 250%나 상승을 하고 있다. 이것은 거주용 임대도 같다.
현재 일본의 임대용 매물은 평균적 7%의 수익률이 가능하고, 일부 매물은 10~13%까지도 가능한 매물도 있어 서울 부동산시장보다도 오히려 수익률이 더 낫다고 판단된다.
양도세 최고 26%로 매력적
땅값을 둘러싼 환경은, 저출산으로 인한 인구감소나 소비세율의 상승, 향후의 경기 행방 등 불확정 요소가 많기 때문에 장기에 걸치는 예측은 어렵지만 향후 수 년 동안은 연 2~3%정도의 완만한 상승이 계속 이어질 것으로 전망된다.
개인투자가의 증가와 기업에 의한 부동산 및 설비 투자의 증가로 인해 일본 부동산 시장은 꾸준하면서 안정적인 성장을 해 갈 것으로 예측된다.
향후 일본 부동산투자의 방향은 가격 상승 기대만으로 물건을 구입하는 것이 아니라 안정된 수요가 있는 지역의 부동산에 투자를 해 나가는 것이 좋다.
일본부동산은 버블붕괴 이후 고전을 면치 못했지만 국내/외 수요의 증가와 완만한 경기 회복세에 힘입어 지속적으로 상승할 것이다.
특히 양도소득세가 5년 이상 보유시에는 19%, 5년 이하 보유시에는 26%로 한국의 중과되는 양도세에 비해 매우 낮은 수준이다. 따라서 일본부동산은 부동산가격 상승에 따른 매매차익과 안정적 수익률을 보장받는 투자처로 부각되고 있다.
堀內 基司 (호리우치 모토시)
堀內 基司(호리우치 모토시)는 1986년 맨션 판매로 부동산사업에 뛰어들어 현재까지 20년이 넘는 경력을 가진 일본부동산 전문가다. 1990년 택지건물거래 중개사 자격을 취득하였다. 1992년 도쿄도, 가나가와를 중심으로 부동산 전반에 걸친 컨설팅과 토털업무에 종사하였다. 현재는 한국부동산투자(http://krig.co.kr)에서 일본부동산 컨설팅을 진행하고 있다.
문의전화 : 02-533-9110 (일본부동산 투자 또는 한국 내 일본인의 매물상담)
일본, 일본부동산, 도쿄도, 록본기힐스, 미드타운, 오모테산도
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