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출처 : 한경닷컴 > 부동산Plus
원문 : http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2008110305791&ltype=1&nid=210&sid=0103&page=2


■사례1=서울 도화동 H아파트 전용면적 147㎡형은 지난달 28일 서울서부지방법원 경매에서 세 번의 유찰 끝에 5억3700만원에 낙찰됐다. 감정가 8억7000만원의 61.7%에 불과한 금액이다. 경매를 지켜본 채권자 Y저축은행은 속이 쓰릴 수밖에 없었다. 배당청구금액(7억7000만원)보다 2억3300만원이나 적었기 때문이다. 여기에다 경매비용 600만원을 제외하면 손실액은 더 늘어난다.

■사례2=서울 가양동 H아파트 전용면적 85㎡형에 살던 신모씨는 전세집이 경매에 넘어가면서 임차보증금 1억5000만원을 떼이고 길거리에 나앉을 판이다. 후순위 임차인인 탓에 경매신청권자인 금융기관들이 돈을 나눠가져 가면 전세금으로 받을 돈이 한 푼도 남지 않는 것.채권 청구액은 4억6400만원이지만 낙찰액이 4억2159만원에 불과해 마지막 근저당권자인 H상호저축은행도 4500여만원을 떼일 정도였다.

금융위기로 집값과 땅값이 하락하면서 경매 낙찰금액이 채권총액을 밑도는 소위 '깡통 부동산'이 속출하고 있다. 이에 따라 돈을 빌려준 금융기관과 근저당보다 순위가 밀리는 후순위 세입자들의 피해가 급증하고 있다.

법원경매정보업체인 지지옥션이 3일 지난달 법원경매로 낙찰된 물건 3510건(1개 사건번호에 여러 물건이 있는 것은 제외)을 분석한 결과 38.5%인 1352건의 낙찰가가 채권청구액(채권총액)보다 낮은 것으로 나타났다. 낙찰 물건 10건 중 4건은 금융기관이 빌려준 돈을 모두 회수하기 힘들다는 얘기다.

낙찰가액이 채권청구액에 못 미치는 물건의 비율은 지속적으로 늘고 있다. 지난 5월 전체 부동산 경매물건 가운데 33.5%가 채권청구액보다 낙찰가가 낮았지만 지난 7월에는 이 비율이 36.6%로,9월에는 37.9%로 계속 증가했다. DTI(총부채상환비율),LTV(주택담보인정비율) 등의 규제를 받았던 아파트의 경우 사정은 다소 나은 편이지만 증가세는 이어지고 있다.

지난 5월 15.5%였던 것이 7월과 9월에는 각각 18.7%와 21.6%로 나타났다.

부동산 전문가들은 지금처럼 법원경매에서 낙찰가가 채권청구액을 밑도는 사례가 늘어나면 저축은행 등 제2금융기관의 부실 규모가 커질 수 있다고 우려한다. 은행은 주택의 경우 집값 대비 LTV를 40∼60%로 엄격히 제한했지만 제2금융기관은 담보의 80∼90%까지 돈을 빌려줬기 때문이다.

따라서 낙찰가율(집값 대비 낙찰가격의 비율)이 80~90% 이하로 떨어지면 채권 회수가 어려운 실정이다. 근저당권자보다 순위가 늦은 세입자 역시 전세금 등 임차보증금을 못 받을 가능성이 높아진다. 다만 후순위라 하더라도 수도권 과밀억제권역의 경우 6000만원 이하 전세를 살고 있는 임차인은 2000만원까지 우선적으로 변제받을 수 있다.

지지옥션 강은 팀장은 "경매 부동산은 채무관계가 얽혀 있는 경우가 많아 부동산 경기 침체로 낙찰가율이 떨어지면 후순위 채권자나 임차인들이 배당금을 받지 못할 가능성이 커진다"며 "부동산 시장 침체가 금융권 위기로 전이되지 않도록 금리 인하,경기 부양 등 정부의 적극적인 대응이 필요하다"고 말했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com