원문 : http://www.hankyung.com/board/view.php?no=130&id=_column_256_1&ch=comm
‘노후는 길고 밑천은 짧다.’ 요즘 대다수 직장인들이 노후를 걱정하며 고민하는 말 중 하나다. 국민의 평균수명은 늘어나고 근로자의 퇴직 시기는 점점 짧아지면서 직장인들은 은퇴 이후의 생활자금과 노후 재테크에 대해 걱정하지 않을 수 없다. 은퇴 후의 삶이 30년은 족히 넘을 것이라는 각 기관의 통계자료를 접하면서 누구나 은퇴 후의 재테크 방법과 함께 자산운용에 대해 신경 쓰이기 마련이다.
요즘은 30대 초반 사회초년생부터 이재에 밝기 때문에 미리 인생이모작을 준비한다며 재테크 노하우를 익히기 위해 전념하는 모습을 곳곳에서 찾아볼 수 있다. 대학 사회교육원의 재테크 과정이나 금융포털 사이트에서 운영하는 재테크 강좌가 인기를 끌고 주식과 부동산 서적이 인기리에 팔려나간다.
부동산도 알고 보면 종자돈으로 투자할 곳이 많은 시장이다. 물론 몇 년간 부동산값이 크게 올라 소액으로 투자하기에 호락호락하지 않은 시장이긴 하다. 그러나 주변을 둘러보면 젊은 시절 소액 부동산운용에 대한 노하우를 익혀 퇴직 후 실제 수 천 만원의 종자돈으로 사고팔기를 반복해 세금을 제하고도 짭짤한 수익을 거두는 전업 부동산투자자들을 자주 만나게 된다.
이들은 평범한 직장인이었다가 일정 기간 투자의 노하우를 터득한 다음 직접 일선에 뛰어들어 한 해에 왠만한 직장인의 연봉만한 수익을 거둔다. 주식과 채권 등 자본증권도 충분한 지식과 정보습득 후 투자하면 손실을 줄이며 짭짤한 수익을 벌어들이는 것과 마찬가지로 부동산도 그런 시장이다. 퇴직 후 넉넉한 시간을 활용해 소액 투자정보를 얻어 1~2년 묻어두었다가 되팔아 수 천 만원의 차익을 올리는 경우다.
소액 투자로 돈 벌 수 있는 투자대상은 무궁무진하다. 경공매와 경매직전의 부실채권과 유입자산, 토지, 공동투자와 공동입찰, 미분양, 분양권과 입주권, 기업부동산, 수용토지와 도로보상, 철거주택, 재개발․뉴타운, 농지와 임야, 개발지 농가주택 등 매우 다양하며 전문 투자지식을 갖추면 연간 한 두 차례 투자해 수 천 만원의 차익을 거둬들이기도 한다.
욕심만 줄이면 얼마든지 소액투자로 성공할 기회는 다양하다. 직장인 때 꾸준히 은행 신용도를 높였다가 적절한 대출을 통해 모자란 자금을 융통하고, 양도세 절세 차원에서 사업용 부동산 등 절세상품에 눈독을 들이기도 한다. 정년퇴직 후 종자돈을 활용해 소형 부동산으로 차익과 임대소득을 동시에 구현하는 투자자들의 실전 사례를 바탕으로 노후를 준비하는 투자자들이 알아두면 유익한 몇 가지 소액 부동산재테크의 노하우를 소개하고자 한다.
주특기를 갖자 - 주특기란 돈 되는 부동산을 고를 줄 아는 투자안목과 기술이다. 한 부동산 종목에 대한 깊은 이해와 법률적 상식 그리고 위험관리를 익혀두는 것이다. 주식과 금융상품도 전문가다운 식견을 가진 후 투자하면 실패를 줄이고 종자돈을 키워나가듯 부동산도 마찬가지다. 토지나 아파트, 상가든 남들보다 더 많은 투자식견을 넓히고 안목을 키우면 투자성을 꿰뚫는 주특기 하나는 만들 수 있다. 부동산 상품 하나를 이해하려면 노력이 필요하다. 최소 3년 이상 종목에 대해 연구하고 간접투자 경험을 쌓으면 남다른 안목이 생긴다.
경매를 배워라 - 직접 경매투자를 하지 않더라도 경매와 공매를 배우면 부동산 시장을 읽는 안목이 생긴다. 부동산의 권리 상 하자 해결법과 썩은 사과를 더 달게 먹는 기법을 익힐 수 있다. 부동산 침체기에는 저가매입의 찬스를 잡으며 소액 투자의 기회를 넓힐 수 있다. 3000~5000만 원대 소액 투자물건도 풍부해 값싸게 매입하는 수단을 터득하는 지름길이다. 경매가 어렵다면 처음부터 이론을 배우지 말고 법원 경매장부터 방문해보라. 입찰장을 찾아 낙찰사례를 구경하다보면 부동산 종목별 투자의 포인트와 떨이시장의 흐름과 장단점을 익힐 수 있다.
소액투자처를 연구하라 - 큰돈을 가져야 투자할 수 있다는 선입관을 버려라. 역발상 투자처는 소형, 비인기지역, 하자있는 매물에 있다는 확신을 가져라. 전쟁이 터지면 가장 큰 피해를 입는 사람들이 어린이와 부녀자이듯 부동산 가격하락기에는 소액투자자들이 가장 피해를 보기 마련이다. 자금이 부족해 이자비용 부담 등을 견디지 못하고 일찍 소형매물 중심으로 시장에 나오다보니 매물이 많고 소액 투자처도 다양하다. 미분양 물량과 분양권, 경매 토지와 주택, 상가와 다세대 등 유망 투자처를 연구하면 소액 투자처는 얼마든지 있다.
금융 전문가와 친해져라 - 주거래 은행 직원이나 금융 전문가와 친하면 소액부동산 투자 시 음양으로 덕을 보게 된다. 가진 돈은 적은데 돈 되고 많이 남는 매물을 만났을 때 적절한 대출을 얻어내면 레버리지효과를 통해 자본소득을 얻기 쉽다. 내가 아는 투자자는 하자있는 토지만 전문으로 취급하는 데 은행권 대출이 어려운 물건이라도 잘 아는 금융전문가를 설득해 좋은 조건의 대출을 얻어내 짭짤한 차익을 거둬들인다. 미리 금융권의 신용도를 높이고 우량물건을 알아보는 금융 전문가 한두 명 정도 알아두면 유리하다.
미리미리 준비하자 - 소액 투자를 준비하려면 사전에 준비하고 공부해 둬야 한다. 짧은 지식과 과장된 소문만 믿고 투자하면 원금만 까먹기 쉽다. 주변의 성공과 실패 사례를 통해 직간접 경험을 해야 한다. 사전에 투자의 준비는 고수 밑에서 충분한 노하우를 쌓는 것이다. 경험이 풍부한 실전 부동산서적의 저자나 알찬 커리큘럼의 부동산강좌 강사를 만나 노하우를 알아내자. 종목별 전문서적 몇 권 정도는 반드시 읽고 여러 번 발로 뛰며 실전 성공사례를 찾아내자. 실전에 투자할 때는 처음에는 잘 아는 물건에 접근해 직접 경험을 한 다음 충분한 노하우를 쌓은 다음에 고난이도 물건에 투자하면 된다.
지역전문가가 되라 - 전국에는 산재한 소액투자 유망 물건들이 있지만 개인이 모든 지역을 잘 알 수는 없다. 지역의 동향과 수요, 더 나아가 미리 개발계획을 알게 된 후에 투자하면 투자의 절반은 성공한 것이다. 성공한 소액투자자는 투자대상지를 넓게 잡지 않는다. 가장 잘 아는 지역이나 고향, 거주했던 지역을 중심으로 투자처를 물색한다. 투자범위를 넓게 잡으면 고급정보를 얻기 어렵고 잘못된 정보를 얻기 쉽다. 지역전문가가 되려면 지역의 개발계획과 도로개통, 자치구나 지역의 지방신문을 구독하면 왠만한 정보는 거의 얻을 수 있다.
인적 네트워크를 활용하라 - 소액투자의 적(敵)은 투기다. 투자에 자신감이 떨어지면 지르기 식 투자에 나서는 게 소액투자자들의 관행이다. 자신감이 떨어지는 것을 막으려면 인적네트워크를 활용하라. 업계나 지역전문가, 실전투자 유경험자로부터 자문을 받으면 소액투자의 위험을 사전에 막을 수 있다. 지역 투자자 모임이나 동호회, 현장답사 모임이나 강연회․세미나․설명회에 참석해 전문가들을 만나 정보를 공유하면 소액 투자유망한 부동산정보를 얻어낼 수 있다. 특히 투자경험이 많은 소액투자자나 숨은 실전고수 몇 명만 잘 사귀어 두면 투자에 따른 위험부담을 크게 줄인다.
차익보다 수익을 노려라 - 종자돈으로 부동산 투자를 하려다보면 늘 투자리스크를 신경 쓰게 되고 과감하지 못하고 망설이게 된다. 처음부터 시세차익을 보고 투자했다가 매매타이밍을 놓쳐 애를 먹는 경우도 있다. 소액투자의 첫출발은 매매차익보다는 운영수익 물건에 집중해야 한다. 토지나 소형주택과 상가주택, 다세대나 다가구주택, 소형 오피스나 오피스텔 은 임대수익을 올려 가치를 높이거나 업종 변경, 개보수과정을 거쳐 수익을 높이면 가치를 높인다. 수요가 꾸준하면 급격한 가격하락도 막을 수 있고 임대수익을 높이면 되팔기도 손쉽다.
부동산값이 워낙 많이 올라 소액투자자들의 시장 접근이 쉽지 않은 환경이다. 그러나 좋지 않은 조건인데도 주변에는 나이 지긋한 전업투자자들이 꾸준한 시세차익을 거두거나 임대용 부동산으로 월세소득을 벌어들이며 노후를 돈 걱정 없이 안락하게 보내는 사례는 많다.
퇴직은 은퇴가 아니며 은퇴 역시 재테크활동의 마무리가 아니다. 젊은 시절 가졌던 투자마인드를 활용해 다른 관점에서 투자를 시작하는 출발점이라는 각오가 필요하다. 아무리 시장이 어려워도 투자할 곳은 얼마든지 있고 진흙 속에서 진주를 캐내듯 소액물건을 찾다보면 돈 되는 물건은 얼마든지 있다.
소액투자 최고의 성공법칙은 최선의 정보수집과 부지런함이다. 부동산투자는 정보전이며 고급 정보를 얻으려면 부지런해야 한다. 관심지역의 땅 소유주를 많이 알아 두거나 투자 예정지 내에 친한 중개업자를 십분 활용하면 소액투자의 절반은 성공한 것과 다름없다. 일확천금을 노리는 조급함만 버리면 인생 2막에 노릴만한 가장 확실한 소액 투자처는 바로 부동산이 아닐까?
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