생각대로

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베스트 공인중개사 시장 전망

'집값 더 떨어진다. ' '경매시장의 반값 아파트를 노려라.'

최근 본지가 '한경 선정 베스트 공인중개사' 200여명을 대상으로 실시한 설문조사에서 응답자들은 '올해 부동산시장 동향 및 투자전략'을 이같이 전망했다. 이들은 또 하반기나 내년 이후 주택시장이 회복될 것으로 내다보고,올해는 경매로 나오는 값싼 매물을 눈여겨보라고 조언했다.

◆강남 집값에 아직 거품이…


현재의 강남 집값 수준을 묻는 질문에 49%(75명)가 '더 떨어져야 한다'고 대답했다. '적정한 수준'이란 응답은 35.3%(54명)였다. 강남 지역 중개사들의 42.9%는 현재 집값이 적정하다고 평가했다. 반면 강남을 뺀 서울 지역 중개사 중 49.5%와 경기ㆍ인천 지역 중개사의 66.7%는 '더 떨어져야 한다'고 답해 시각차를 드러냈다.

'버블세븐'(서울 강남3구 및 목동,경기 분당ㆍ평촌ㆍ용인) 집값에 대해 절반이 넘는 50.3%가 '소폭 추가 하락할 것'이라고 예상했다. 수도권 집값도 더 떨어질 것이라는 답변이 전체의 75.2%에 달했다. 다만 중개사들은 투기지역 및 투기과열지구에서 풀리면 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파) 집값이 반등할 가능성이 높다고 전망했다. '급매물이 회수되고 소폭 반등세로 돌아설 것'이라는 답변이 49.7%로 가장 많았다.

◆은마 102㎡형 8억원 이하가 적당

수도권 주요 아파트의 적정가를 매겨달라는 질문에 대해 현재 거래가(국토해양부에 신고된 11월 실거래가 중 최저가 기준)보다 낮게 평가했다. 2006년 한때 12억원을 호가했던 강남구 대치동 은마아파트 102㎡(31평)형의 경우 적정가격이 7억~8억원이라고 대답한 사람이 33.7%,6억~7억원으로 답한 인원이 21.8%였다. 이 단지의 실거래가가 8억1500만원,급매물이 7억5000만원에 나오는 점을 감안하면 중개사들은 급매물 시세를 적정가로 보고 있는 셈이다.

실거래가와 급매물 시세가 8억5000만원인 송파구 잠실주공5단지 112㎡(34평)형의 적정가는 7억~8억원으로 답한 사람(45.4%)이 다수였다. 강남구 개포동 주공1단지 42㎡(13평)형은 실거래가(6억1500만원)보다 낮은 5억~6억원(44.8%)이 적당하다고 평가했다.

실거래가 7억7000만원인 서초구 잠원동 한신5차 109㎡(33평)형은 6억~7억원(42.1%),실거래가 9억원인 양천구 목동 주공7단지 115㎡(35평)형은 7억~8억원(42.4%)을 각각 적정가격으로 제시했다. 경기 분당 서현동 시범한양 112㎡(34평)형(실거래가 5억원)은 적정가격을 4억~5억원(45.7%)으로 매겼다.

◆경매시장 반값 아파트 주목


10명 중 6명가량(64.1%)이 경매시장을 유망하다고 꼽았다. 중개사들은 "금융시장 경색과 실업자 수 증가로 올해 경매시장에 물건이 쏟아질 것"이라고 입을 모았다. 실제 작년 말부터 경매시장에서 정상가격의 50~60% 선에서 낙찰되는 사례가 늘고 있다.

서울지역 관심 대상으로는 용산역세권개발과 미군기지 이전 등의 호재가 있는 용산ㆍ한남 일대(39.9%)를 가장 많이 추천했다. 인천ㆍ경기권에서는 청라ㆍ송도지구(35.9%)를 1순위에 올렸다. 부동산시장 회복 시기로는 올 하반기(55.6%)를 점친 사람이 많았다. 투자적기로는 올 상반기(42.5%)와 하반기(41.8%)라는 응답이 비슷했다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com

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내년 5월 개통예정인 서울지하철 9호선을 시작으로 2011년까지 수도권에서는 총 11개 노선들이 개통될 예정이다. 이들 노선은 기존 노선이 복선화 또는 연장되거나 신규로 개통된다.
대부분 교통시설이 열악했던 지역에 신설되는 만큼 역세권 입지를 갖추게 돼 집값 상승도 기대할 수 있다. 교통이용이 쉬워지면서 수요층도 두터워지게 된다.

17일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 2009년 새로 개통되는 노선은 서울지하철 9호선(개화~신논현)과 인천지하철 1호선 연장선(동막~송도국제도시), 경의선 복선전철(문산~성산) 등이 있으며 2010년과 2011년 개통되는 노선도 있어 이들 주변 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다.

특히 서울 강서구에서 강남까지 곧바로 이어지는 서울지하철 9호선이 내년 개통을 앞두고 있어 인근 분양단지들도 다시 한번 주목 받게 될 것으로 예상된다.

[2009년 개통 예정]
◆서울지하철 9호선(개화~신논현) 주변
동부건설이 동작구 흑석동 45의 1번지 일대 흑석5구역을 재개발해 총 655가구 중 85~143㎡ 168가구를 일반분양한다. 분양시기는 2009년 5월 예정. 걸어서 5분 거리에 서울지하철 9호선 흑석역이 신설돼 불편했던 교통여건이 개선되고 강남권 접근도 용이해질 전망이다. 흑석뉴타운에 포함돼 추후 개선된 주거환경으로 선호도가 높아질 것으로 보인다.

롯데건설은 영등포구 당산동4가 23번지 당산4구역을 재개발해 총 195가구 중 77~192㎡ 98가구를 2009년 9월경 일반분양할 예정이다. 서울지하철 9호선 당산역이 걸어서 10분 거리에 신설된다. 롯데마트(영등포점)가 도로 건너편에 위치해 편의 시설 이용이 편리하다.

동작구 본동 250번지에는 삼성물산이 본동5구역을 재개발해 총 468가구 중 79~138㎡ 244가구를 내년 상반기에 분양할 계획이다. 서울지하철 9호선 노들역을 걸어서 이용할 수 있게 된다. 노량진배수지시민공원이 도보 5분 거리.

◆인천지하철 1호선 연장선(동막~송도국제도시)
인천지하철 1호선이 송도국제도시까지 연결되면 송도국제도시 최대 단점이던 교통여건이 한층 개선돼 수요가 차츰 유입될 전망이다. 포스코건설이 인천광역시 연수구 송도동에 140~388㎡ 중대형으로만 구성된 주상복합아파트 380가구를 내년 3월쯤 분양한다. 사업부지는 2007년에 분양했던 송도더샵센트럴파크 1, 2단지와 인접해있다.

◆경의선 복선전철(문산~성산)
동문건설이 경기도 파주시 문산읍 선유리에 단일 주택형 110㎡로만 구성된 309가구를 2009년 5월쯤 분양할 계획이다. 경의선 복선전철 개통으로 서울 접근성이 한결 수월해진다. 문산첨단산업단지가 가까워 산업단지 근로 수요자들이 두터운 수요층을 형성하게 될 것으로 보인다.

한양은 교하신도시 A-4블록에 상반기 중 분양에 나설 예정이다. 규모는 85~149㎡ 780가구다. 경의선 복선전철 운정역을 이용할 수 있다. 남쪽으로 일산신도시가 인접해 있어 생활 편의 시설 공유가 가능하다.

[2010년 개통 예정]
◆신분당선(강남~정자)
신분당선은 판교신도시를 관통해 지난다. 따라서 판교신도시 내 분양단지가 수혜를 볼 전망이다. 대우건설과 서해종합건설이 컨소시엄으로 판교신도시 A20-2블록에 948가구 분양에 나선다. 분양면적은 122~331㎡ 중대형아파트로만 구성돼 있으며 분양시기는 2009년 1월 예정이다. 판교역을 걸어서 이용할 수 있다.

◆경춘선 복선전철(망우~춘천)
경춘선 복선전철이 개통되면 강원도 춘천 지역이 가장 큰 수혜를 보게 된다. 삼호가 강원도 춘천시 소양로2가 102번지 일대에 1000가구가 넘는 매머드급 규모 재건축 단지를 2009년 3월 분양할 예정이다. 총 1432가구 중 100~163㎡ 1212가구가 일반분양분이다. 춘천역이 가까우며 단지 북동쪽으로 봉의산이 위치해 있어 주거환경이 쾌적할 전망이다.

KCC건설은 강원도 춘천시 동면 만천리 570의 1번지 일대에 단일 면적 110㎡로만 구성된 아파트 126가구를 분양한다. 분양시기는 내년 하반기 중으로 예상하고 있다. 주거밀집단지와 떨어져 있으나 단지 주변에 자리한 구봉산 줄기로 쾌적한 환경을 누릴 수 있다.

진흥기업은 경기도 남양주시 호평동 190의 1번지 일대에 73~189㎡ 393가구를 2009년 상반기 중 분양할 계획. 이마트(남양주점)가 걸어서 10~12분 정도 소요된다.

◆중앙선 복선전철(국수~남원주)
중앙선 복선전철 개통으로 강원도 원주 지역에서 서울로 이동이 한결 편리해진다. 금광건업이 강원도 원주시 태장동 577의 3번지 일대에 82~162㎡ 618가구를 2009년 상반기 중 분양할 계획이다. 원주공업단지가 가까워 공업단지 근로수요자가 꾸준할 전망이다.

◆용인경전철(구갈~전대)
구갈에서부터 에버랜드까지 이어지는 용인경전철로 용인일대 교통 개선과 수요 유입이 기대된다.
두산중공업은 경기도 용인시 삼가동 187번지 일대에 1000가구가 넘는 대규모 단지를 2009년 5월말쯤 분양에 나설 예정이다. 규모는 112~176㎡ 1300가구다. 삼가역을 걸어서 10분 정도면 이용할 수 있다.

삼호는 경기도 용인시 고림동 735의 1번지에 109~132㎡ 660가구를 2009년 3월에 분양할 계획이다. 단지 주변을 태화산 줄기가 둘러싸고 있어 쾌적한 주거환경을 누리게 될 전망이다.

[2011년 개통 예정]
◆서울지하철 7호선 연장선(온수~부평구청)
인천지하철 1호선 부평구청역과 서울지하철 7호선 온수역을 잇는 7호선 연장선이 개통되면 인근 단지들은 도중에 갈아탈 필요 없이 바로 서울로 진입할 수 있어 이동이 훨씬 수월해진다.
진흥기업이 인천광역시 부평구 산곡동 92의 5번지에 120~331㎡ 217가구를 분양할 예정이다. 공급시기는 4월. 마곡초등과 산곡북초등, 산곡초등, 부마초등, 마장초등, 청천중 등의 학군을 걸어서 5~10분이면 통학할 수 있다. 부평구청역이 차량 4~5분 거리다.

◆분당선(선릉~왕십리)
분당선 개통으로 수혜가 예상되는 곳은 왕십리뉴타운 분양단지다. 강남권에 직통으로 연결되는 노선이기 때문에 기존 이동 시간이 10~20여분 단축될 전망이다.
성동구 상왕십리동 12의 37번지 왕십리뉴타운 1구역 분양을 현대산업개발, 삼성물산, GS건설, 대림산업이 컨소시엄으로 진행할 예정이다. 총 1369가구 중 83~182㎡ 600가구가 일반분양분이며 상반기 중 공급할 계획이다.

1구역과 인접한 성동구 하왕십리동 832번지 왕십리뉴타운 3구역은 대우건설과 삼성물산이 컨소시엄으로 총 2000가구가 넘는 대규모 단지를 3~4월쯤 분양할 계획이다. 총 2101가구 중 79~231㎡ 829가구가 일반분양분이다.
왕십리뉴타운 재개발 일반분양 물량은 모두 분양가상한제를 적용받지 않아 계약 후 바로 전매할 수 있다.

닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 "불황에도 가격이 하락하지 않거나 오히려 오른 아파트의 대부분은 개발호재가 뒷받침되는 단지였다"며 "개발호재의 중심에는 지하철 개통이 있는 만큼 직접 수혜를 받는 단지에 대한 선별적인 청약도 고려해 볼 만하다"고 말했다. 

한경닷컴 박세환 기자 greg@hankyung.com

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전세금 보호 대상 기준액을 지방도 6000만원까지 확대하는 방안이 추진된다. 또 마트나 편의점，할인점 등에서 고객에게 제공하는 비닐 봉투를 쓰레기 종량제 봉투로 활용할 수 있게 될 전망이다.

청와대는 지난 10월23일부터 한 달간 실시한 '생활공감정책 국민아이디어'공모 내용을 검토한 결과，일상생활에서 불편을 느끼는 아이디어들 중 수용 가능한 것을 골라 관계 부처에 시행을 위한 법적 검토를 지시한 것으로 10일 전해졌다.

현재 전세금 보호 대상 기준액은 수도권 과밀억제구역이 6000만원,광역시는 5000만원，나머지 지역은 4000만원까지로 돼 있으며 우선 변제받을 수 있는 금액은 각각 2000만원,1700만원,1400만원 등이다. 청와대는 일단 광역시와 나머지 지역의 전세금 보호 대상 기준액을 수도권과 같은 6000만원으로 올리도록 했다. 수도권도 더 상향하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

이와 함께 경차뿐만 아니라 여성 전용 '핑크 택시'도입도 긍정적으로 검토키로 했다. 핑크 택시는 러시아 모스크바와 영국에서 여성들의 편리와 안전을 위해 도입했고,여성이 운전을 하며 외장이 핑크색으로 도장됐다.

홍영식 기자 yshong@hankyung.com