‡ 倉庫

리모델링(Remodeling)이란 지은 지 오래된 건축물을 대상으로 내․외관을 현대적 감각이나 실용성에 맞게 개보수하는 건축기법을 말합니다. 이에 반해 재건축이란 노후·불량 주택을 철거하고, 그 철거한대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업을 말합니다. 양자의 차이점은 우선 근거법률(리모델링-주택법/재건축-도시및주거환경정비법)이 다르고, 리모델링은 조합설립이 재건축에 비해 간편하고, 안전진단이나 관리처분계획 등이 리모델링은 임의사항이기 때문에 절차가 재건축보다는 간소합니다. 그리고 비용면에서 재건축은 기반시설부담금과 개발부담금이 늘어난 반면에 리모델링은 평당 300만원내외로 추정되어 다소 경제적이라는 평가가 있습니다.

우리나라 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 일본, 미국의 3분의 1에 불과한 초기단계에 머물고 있는 것으로 나타납니다. 한국과 일본은 같은 소득권의 유럽국가들과 비교하여 전체 건설시장에서 리모델링의 비중이 낮게 나타나고 있습니다. 그 이유는 상대적으로 산업화의 출발은 늦은 반면, 압축적 고도성장을 이룩하여 왔기 때문으로 판단됩니다. 즉, 산업화의 기간이 길었던 유럽국가들에 비하여 사회간접자본과 건축물에 대한 신축수요가 단기간에 높게 나타나고 있기 때문입니다. 따라서, 한국은 1인당 GDP가 성장하면서 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중이 서구형이 아닌 일본형의 패턴을 따라갈 확율이 높을 것으로 판단됩니다. 즉, 리모델링의 비중은 유럽국가들에 비하여 상대적으로 느린 속도로 커질 것으로 예상됩니다. 한국건설산업연구원에 따르면 일본, 미국은 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중이 30%대에 이른 반면 한국은 8˜10%수준에 그치고 있다고 합니다. 이에 따라 현재의 한국 리모델링 산업의 성장추세를 감안해 본다면 오는 2020년에야 미국과 일본의 수준에 이르게 될 것으로 전망되어 집니다. 현재 잠재시장 규모는 막대한 것으로 추정되고 있습니다. 리모델링 수요는 건축 경과연수로 평가한 노후화 건물의 현황을 통해 간접적으로 추산해 볼 수 있습니다. 우리나라의 산업화 역사가 짧다는 점을 고려하면 시간이 경과될수록 노후화 건축물의 비중은 빠르게 누적될 것으로 예상해 볼 수 있습니다. 건축 연도별 주택수로 보면 리모델링 수요가 본격화될 20년 이상 경과한 총 주택 수는 200여만 가구로 1959년 이전 56만3천호, 1960～69년 38만8천호, 1970～79년 1백9만3천호 등으로 나타났다. 노후화 주택 가운데 특히, 고층아파트 재고물량은 향후 주택 리모델링 잠재수요의 척도가 될 것입니다.

아파트의 신축비중은 1980년 이후 급격히 증가하였으며 1990년 이후에는 10층 미만 저층 아파트 비중이 5% 내외에 그치고 있습니다. 신규 주택공급 중 아파트가 차지하는 비중은 1990년 66.8%, 1995년 80.3%, 2000년에는 76.5% 등 높은 수준을 지속해 공동주택의 리모델링 잠재시장 규모도 커지고 있는 것으로 보입니다. 전체 주택재고 중 20년 이상 경과된 공동주택은 1998년까지 15만7천호에 이르고 있었으므로 현재는 그 수가 더 증가하였으리라 예상됩니다. 이 가운데 20년 이상 25년 미만은 13만3천 가구, 25년 이상 30년 미만은 2만3천 가구, 30년 이상은 1천 가구에 달한다. 아파트 규모를 준공 연도별로 보면 1980년까지는 24평 미만의 소형 아파트가 주로 공급되었고 1980년대 이후 25～44평형 중형 아파트 건설이 본격화되었으며 1999년 이후 IMF 위기를 극복하면서 주상복합아파트 건설 붐을 계기로 고급화․대형화 추세가 두드러지고 있는 실정입니다. 특히, 신축 아파트의 높이는 1970년대 5층형, 1980년대 12～15층, 1990년대 이후 16층 이상 초고층 건설 등 고층화 경향이 뚜렷해지면서 용적률이 크게 높아졌다. 아파트의 고층화 경향은 미래 주택 리모델링 잠재수요의 증가 요인이라고 할 수 있습니다.

전체 주택 리모델링 시장규모를 추정한 선행 연구결과들과 달리 주요 건설업체들의 잠재시장이라고 할 수 있는 공동주택의 리모델링 시장규모에 초점을 맞춰보면, 공동주택이 전체 주택에서 차지하는 비중은 1970년대까지는 13.5%, 1980년대 58.1%에 불과했으나 1990년대 전반 70%대, 90년대 후반 80%대를 기록하는 등 공동주택이 보편적인 주거형태가 되어가고 있다는 것을 알 수 있습니다. 이는 공동주택의 노후화가 진행되었을 때 유지․관리, 즉 리모델링이 본격적으로 대두될 가능성이 있음을 시사하는 대목이며, 단독주택 리모델링시장의 경우 주로 소규모 인테리어 업체나 특화된 리모델링 업체들의 잠재시장이고 연립공동주택은 저층으로서 리모델링보다는 재건축 잠재시장으로 볼 수 있어 제외된다고 할 수 있습니다.

아파트 리모델링 시장규모를 5년 단위로 추정한 결과 잠재시장규모는 2001～2005년 6조5,093억원, 2006～2010년 14조7,188억원, 2011～2015년 44조2,628억원, 2016～2020년 50조 5,015억원에 이를 것으로 전망되고 있습니다. 2005년까지 완만한 성장세를 보이다 1980년대 후반 건축된 아파트의 리모델링 수요가 대두될 2006～2010년 사이, 즉 4~5년 이후 시장이 본격적으로 형성되기 시작할 것으로 보입니다. 2010년대 초반 들어 주택 200만호 공급계획에 따라 집중적으로 지어진 수도권 5개 신도시 아파트를 중심으로 아파트 리모델링시장은 급성장할 것으로 예상됩니다.

공동주택 리모델링 시장여건이 다소 나아지고는 있으나 주거용 건축물의 노후화, 내구성, 안전성 등을 고려할 때 리모델링시장이 조기에 확대되기는 어려울 것으로 보며, 리모델링이 필요한 공동주택단지 입주민들은 아직은 노후화 되었을 경우 재건축에 따른 수익성 확보에 익숙해 있어 리모델링을 통해 주거환경의 질을 개선하는 방향으로 의식전환이 일어나기에는 다소 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

일본의 경우 지난 95년 14조8천억엔으로 건설시장의 15%에 그쳤던 리모델링 시장이 2000년도에는 21조2천억엔으로 30%에 이를 만큼 급성장하여 신규건설시장을 대체하고 있다고 하며, 미국도 지난 10년 간 리모델링시장이 고속 성장해 1998년에는 전체 건설시장의 31.7%를 차지하고 있다고 합니다. 현재는 더욱 시장규모가 커진 상태에 있습니다.

일본의 경우는 비주택 부문을 중심으로 리모델링이 활성화되기 시작하였습니다. 일본 건설성의 예측에 따르면 1995년 기준 일본의 주택 대 비주택 리모델링 시장의 규모는 37:63 수준이었는데, 이러한 경향은 2010년대까지 지속될 전망이라고 하였습니다. 일본의 이러한 리모델링 시장 성장 특성은 신규 주택시장의 규모가 비주택 부문보다 더 큰 일반적인 현상과 맞지 않는 비정상적인 발전 패턴이라고 할 수 있습니다. 반면에 1997년도 기준 유럽 15개국의 평균 주택 리모델링 물량 규모는 전체 리모델링 시장의 62%를 차지하고 있었습니다.   일본이 비주택 중심으로 리모델링 시장이 성장하고 있는 이유로서 다음 몇 가지를 들 수 있습니다. 첫째, 주택의 경우 아직 리모델링 보다는 재건축을 선호하는 경향이 높기 때문입니다. 고도 성장기에 양적 확충 중심으로 보급된 열악한 주택 수준을 향상시키기 위한 대책으로 재건축의 필요성이 높았기 때문입니다. 둘째, 주택재고에서 상대적으로 리모델링이 용이하지 않은 아파트(일본의 경우 35%)의 비중이 높기 때문이고 아파트의 리모델링이 어려운 가장 큰 이유는 소유자가 다수임으로 인하여 의사결정이 용이하지 않기 때문입니다. 2000년 기준 일본의 주택 리모델링 시장에서 아파트가 차지하는 비중은 10% 수준에 불과하다고 합니다. 셋째, 주택 리모델링을 활성화시키기 위한 제도 및 정책적 지원이 아직 초기 단계에 있는 실정입니다. 이에 비하여 서유럽 국가의 경우 주택 리모델링은 전반적인 도시 및 주택의 질적 개선과 건설경기의 안정적 유도를 위하여 정책적 뒷받침을 받고 있습니다. 넷째, 1990년대 이후 건설경기의 불황에 직면한 일본 대형 건설업체들이 도시지역의 비주택 부문을 중심으로 집중적으로 리모델링 시장을 개척하였기 때문입니다.