‡ 倉庫

1세대가 3년 이상 보유(수도권 및 5대 신도시의 경우 3년 보유 및 2년 거주)한 주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택의 비과세 규정을 적용받아 원칙적으로 양도소득세를 내지 않는다. 다만 이러한 비과세요건을 모두 충족한 1주택이라 하더라도 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에는 비과세 규정이 적용되지 않는 까닭에 주택가격이 급격히 상승한 요즈음 양도소득세 부담을 걱정하는 1주택자들이 부쩍 늘어난 형편이다.

다만 과세의 기준이 되는 6억원을 일부 초과한 경우라면 사실상 납부할 양도소득세는 거의 없으므로 6억원 내외의 주택을 소유하고 있는 1주택자의 경우라면 양도소득세 부담을 걱정할 필요가 전혀 없다.


  비과세 전면배제의 불합리성

비과세요건을 충족한 6억원 초과주택에 대해 양도소득세의 비과세를 전면적으로 배제하는 경우 양도자는 매각가격의 결정에 혼란을 겪을 수 밖에 없다. 주택의 양도에 따라 양도인이 실제로 수취하는 금액은 양도가액에서 양도소득세와 중개수수료 등의 실비를 차감한 금액에 해당한다. 따라서 고가주택의 양도에 대해 비과세를 전면배제한다면 6억원을 다소 상회하는 금액으로 양도하는 것보다 6억원으로 양도하는 것이 보다 유리한 결과를 낳게되어, 논리적으로도 문제가 있을 뿐 아니라 과세형평의 침해문제도 발생하게 된다.


  비과세요건을 충족한 고가주택의 양도소득세 계산방법

그런 이유로 비과세요건을 충족한 6억원 초과 고가주택을 양도하는 경우에는 비과세를 전면 배제하고 양도소득세를 계산하는 것이 아니라, 양도가액 중 6억원을 초과하는 부분의 양도차익에 한하여 양도소득세를 과세하도록 하고 있다. 즉 양도가액 6억원 까지는 세금부담이 전혀 없고 6억원을 초과하는 경우 초과분 만을 양도소득세의 과세대상으로 한다는 것이며, 이러한 계산방법을 수식으로 표시하면 다음과 같다.

  ① 전체 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 양도비용
  ② 6억 초과분 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 6억원)÷양도가액
  ③ 양도소득금액 = 6억 초과분 양도차익 - 6억 초과분 장기보유특별공제
  ④ 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(250만원)
  ⑤ 산출세액 = 과세표준 × 세율


  계산사례

4년간 보유 및 거주하여 비과세요건을 충족한 1주택에 해당하며 취득가액과 양도비용의 합계가 4억원인 주택을 양도하였다고 가정할 때의 양도가액별 양도소득세는 다음과 같다. 6억원을 일부 상회하는 경우에는 납부할 양도소득세가 거의 없다는 것을 확인할 수 있을 것이다.

(2007년 2월 23일 현재 세법기준)

양도가액	양도소득세	양도가액	양도소득세	양도가액	양도소득세
6억원	0원	6억5천만원	1,747,720원	7억5천만원	11,716,650원
6억1천만원	53,300원	6억7천만원	3,187,640원	8억원	19,602,000원
6억2천만원	346,330원	6억9천만원	4,730,040원	9억원	40,986,000원
6억3천만원	655,510원	7억1천만원	6,430,880원	10억원	64,508,400원
6억4천만원	1,069,200원	7억3천만원	9,014,340원	15억원	199,227,600원

※ 계산근거(양도가액이 6억 2천만원인 경우)

  ① 전체 양도차익 = 6억2천만원 - 4억원 = 2억2천만원
  ② 6억 초과분 양도차익 = 2억2천만원 × (6억2천만원 - 6억원)÷6억2천만원 = 7,096,774
  ③ 양도소득금액 =7,096,774 - 709,677(장기보유공제) = 6,387,097
  ④ 과세표준 = 6,387,097 - 기본공제(250만원) = 3,887,097
  ⑤ 산출세액 = 3,887,097 × 9% = 349,838
  ⑥ 예정신고세액공제 = 349,838 × 10% = 34,983
  ⑦ 주민세 = (349,838 - 34,983) × 10% = 31,480(원단위 절사)
  ⑧ 납부할세액합계 = 349,838 - 34,983 + 34,480 = 346,330(원단위 절사)