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1가구2주택에 대한 세금강화부담을 정부에서 발표한다음에

집주인들은 자기가 사는집~ 그리고 오피스텔같은거 사서 임대용으로 내놓은거라 보통은 다 1가구2주택 이상인경우가 많아 세금문제때문에 전입을 하지 못하게 한다.

보통 그럴경우 집값을 적게 받는다.

예를들면 시세가 1000/45가는 집이 있다 하면 전입신고만 안하면 1000/30에 주겠다 하는 경우죠..전세금도 마찮가지로 조금 낮아진다고. 그거보고 싼맛에 하면....

서로 상부상조이지만... 그렇게 하지 않는 경우가 더 많다. 

임대인이 세입자에게 전입신고를 하지 못하게 하는 이유는 부가가치세 환급이나 1가구 1주택 비과세 등의 혜택을 받기 위해서이다. 그런데 임대인의 동의 없이 임차인이 임의적으로 전입신고를 하고 확정일자를 받은 경우 임대인이 1가구 2주택이 되어 양도소득세 중과 등의 불이익을 받게 되므로 임대인측에서 민원을 제기할 경우 법적소송까지 가게 될 수 있고 이로 인해 세입자가 시간적, 비용적 손해를 볼 수 있으므로 전입신고는 임대인의 동의를 받아야 한다.

전세권설정 등기는 확정일자보다 더 강한 전세 권리를 가질 수  있지만 문제는 집주인의 동의가 있어야 돼구... 설정하려면 집주인의 인감증명과 주민등록등본과 도장이 있어야함,, 

설정비가 비싸다. (비용은 전세보증금이5천만원일때 등록세, 교육세, 법무사 수수료를 합치면 대략30만원정도 들어가구여 8천만원일때는 50만원선이지만 정확한 금액은 아니다 )

전세권 설정을 하게되면 등기부등본에 명시되어

법적으로 완벽한 보호를 받을수 있고

집주인이 전세금을 돌려주지 않을때... 세입자가 직접 경매를 부칠 수 있는 권리가 생긴다.

전세권 설정은 법원 등기소

확정일자 (보증금 우선 변제권 확보)는 이런 권리가 없다.

확정일자는 입주와 동시에 주민등록을 새집으로 이전한 즉시  임대차 계약서 원본에다

받아둬야 한다.

전세권 설정 비용은 집주인을 위해서 전입을 못하는것이기 때문에 집주인이 부담을 해줘야 한다. 해주지 않을땐....  집주인과 협의해서 정해야 할듯

대부분의 집주인은 

전세권 설정을 하게되면 설정한 금액만큼 주택 담보능력이 떨어지기 때문에 전세권 설정등기를 잘 해주지 않으려한다... 이렇게 되면 세입자 입장서는 취할 방법이 없다

전입을 해 주지 않으면  집주인 주소로  전입신고를 하는 경우도 있다.

(보통 집주인이. 오피스텔 임대를 안놓자니 보통은 은행 융자 같은거 받아서 산거라..금액부담때문에 언능언능 임대가 나가길 기다리지만  1가구2주택문제때문에 전입신고 안하는조건을 내세울때..

세입자 입장에서 전입신고나 확정일자 받는등의 문제가 조금 생길 수 있어 꺼릴수 있기 때문에
집주인의 집쪽으로 전입신고를 해 놓자면. 집주인이 해 주는 경우도 있다.

오피스텔이 풀옵션일때...

하자부분 같은건 집주인과 미리 얘길 할것

가전기기는 A/S 받으면 되지만..

서랍장이나 붙박이장등 기스나 흠집 하자부분

집주인과 미리 한번 얘길해서 나중에 이러쿵 저러쿵 딴말 없도록 해야함,,

디지털 자물쇠일경우 보조열쇠가 지급된다

화장실, 전기시설 등등 한번씩 다 작동해 볼것..

특히 보일러 온수,난방
현관문 고장 부분 싱크대 누수 배수구 파손 여부...

유리 깨진부분등등....

계약하기

가능하면 소유자와 직접 계약하는 것이 좋다.

그렇지만 집주인이 계약할 때 나오는 것은 흔히 있는 일은 아니다.

보통 계약시에는 집주인들이 잘 나오지 않는다.

집주인이 나오지 않아도 계약은 진행된다.

당연히 안맞지만 관행적으로 그렇게 한다.

나도 집주인없이 계약 한다. 그래도 큰 문제 없다.

이때 집주인과의 통화는 중요하다. 전화상 위임계약도 계약은 계약인 것이다.

하지만 잔금날은 반드시 주인이 나오게 한다.

만약 안 나오면 위임장과 인감증명이 꼭 필요하다.

계약할때 미리 알아둘것들...

1. 등기부등본을 그 자리에서 출력해 달라고 한다

    전세인 경우라면....

    가압류나 근저당 설정여부를 확인해야 한다.

    관할시, 군, 구에 가서 토지대장과 가옥대장을 열람하는 것도 중요하다.

    (토지대장에는 올라있어도 가옥대장에는 없는 무허가 건물일 가능성이 있기 때문에)

    토지나 건물이 도로선에 접촉되거나 철거대상은 아닌지를 알아보기 위해

    도시계획확인원도 살펴야 한다.

2. 계약서 상의 부동산의 표시와 등기부 상의 표시가 일치해야 한다.

   위치, 집주인 주소, 성명, 주민번호, 임차인(본인)성명, 주민번호

3. 직거래가 아니라면 대강 표준계약서를 쓴다.

   이 경우 계약서 양식과 기본적인 내용이 특별히 문제될 것은 없다.

   부동산이 중간에 없다면 계약서 하나하나 문장을 꼼꼼히 살펴서 혹 나에게 불리한 것이

   없는지 세밀하게 살펴야 한다.

4. 부동산이 중개를 했다고 하더라도 계약서는 세세한 부분까지 살펴봐야 한다.

   특히 특약사항은 글자 하나하나를 완전히 이해한 후 사인을 해야 한다.

   보통 특약사항에 일반적이지 않은 내용들이 들어가기 때문이다.

  계약서는 계약당사자간의 약속이기 때문에 어떤 내용이 들어가도 된다.

5. 내가 특별히 주장할 것이 있으면 계약서에 표시해 놓는 것도 좋은 일이다.

    보통은 부동산이 중간에 있으면 이들을 공정하게(불평등계약이 되지 않게)

    여러가지 조건들을 기록한다.

   그렇지만 간혹 그렇지 않은 부동산이 있는 것도 사실이다.

   계약서에 사인을 하면 써 있는 모든 것들은 다 내 책임인 것을 잊지말자.

6. 계약서와 같이 확인설명서를 준다. 부동산 업자는 반드시 이것을 주어야 한다.

   그런데 오피스텔의 경우는 이 서류가 별로 중요한 것이 없다.

   대략 주변에 버스정류장, 관공서가 어떻게 위치하고, 기본시설이 어떻고..

   그렇지만 융자 부분은 반드시 확인해야 한다.

   물론 등기부등본을 보고 확인하지만 등기부상의 내용을 이곳에 기록하게 되어 있다.

7. 중요한 것은 아니지만 대부분의 분쟁은 아래 내용에서 발생한다.

 - 열쇠를 몇개 받았는지, 리모콘은 받았는지, 소화기, 기타 잡스럽게 인계되는 물건들을

    꼭 확인하고 경우에 따라서는 계약서에 표시해야 한다.

 - 시설 상태를 반드시 확인하자.

   그리고 이상여부를 부동산 업자와 함께 확인해야 한다.

    나중에 문제가 될 것 같은 하자가 있다면 계약서에 표시해 달라고 요구하라.

   오피스텔은  관리비가 조금 많이 나온다

   평당 기본 관리비가 정해져 있다

   각 오피스텔마다 관리실이 있으니깐  직접 확인할것...

   (월관리비와, 정산내역 등)

문제가 많은 난방비 (지역난방인가 도시가스 난방인가두요. 지역열병합난방이 조금 덜든단다)

오피스텔이 허가가 두가지로 나오는데 업무용과 주택용

업무용은 난방비가 가정용에 비해 2배이상 비쌉니다.

겨울에 업무용오피스텔 예를들면 실평수가 11평인 오피스텔 100%난방했다하면.난방비로만20만원이 넘게 나온단다

 전기세는 가정용에 비해 조금싸고 누진세 적용을 전혀 받지 않기때문에. 여름에 에어컨을 빵빵하게 틀고 살아도 전혀 걱정 없다고....

오피스텔, 사무실, 상가 등을 영업용 건물로 사용하는 경우 임대보증금이 서울지역은 2억4천만원 이하, 수도권 과밀억제권역(인천, 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 과천, 성남, 안양, 부천, 광명, 수원, 의왕, 군포, 시흥)은 1억9천만원이하, 인천을 제외한 광역시는 1억5천만원이하, 기타지역은 1억4천만원이하일 때에는 상가임대차보호법에 의하여 사업자등록증, 임대차 계약서 원본, 건물도면을 가지고 해당 지역 관할 세무서에 가서 확정일자를 받으면 확정일자 이후의 권리에 대해서는 우선 순위를 주장할 수 있다.

상가임대차보호법에 의해 확정일자를 신고할 수 있는 임대보증금을 계산하는 방법은 전세로 임대한 경우에는 전세보증금으로 월세로 임대한 경우에는 월세금액에 100을 곱한 금액을 월세보증금과 합하여 계산되는 금액으로 확정일자를 신고할 수 있는지 여부를 확인하면 된다.

“임대보증금이 확정일자를 받을 수 있는 금액을 초과하거나 영업용 시설이 아니어서 확정일자를 받을 수 없는 오피스텔, 사무실, 상가 등은 전세권 설정을 하여야 임대보증금을 보호받을 수 있으므로 계약서를 작성하기 전에 중개업소를 통해 임대인에게 전세권설정의 가능여부를 확인하고 임대인이 전세권설정을 거부하는 경우 중개업소에 전세권설정을 할 수 있도록 임대인을 설득해 줄 것을 요구해야 한다. 그래도 임대인이 전세권설정을 거부하는 경우 임대보증금을 보호받을 수 없으므로 계약을 하지 말아야 한다”고 부동산119 관계자는 강조한다.