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◆세대주의 정의

▶원칙 ; 주민등록표상의 세대주
1. 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존· 비속으로 이루어진 세대의 세대주
2. 20세 이상의 단독세대주
▶예외 : 세대주가 아니지만 세대주로 인정되는 경우
1. 60세 이상의 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자
2. 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자

 

◆무주택 세대주의 정의
▶세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주
▶세대원이란 세대별 주민등록표상에 등재된 세대주의 배우자 또는 호주가 동일한 직계존·비속으로 이루어진 구성원을 말하며, 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.
형제·자매, 시부모와 며느리, 법정분가한 차남 이하 아들 및 출가한 딸 등은 세대원이 아니고 동거인으로 본다.

 

◆세대주인정기간의 산정
▶세대별 주민등록표상에 세대주로 등재되어 있는 기간(말소기간은 제외)
▶변경 전 세대주인정기간과 변경 후 세대주인정기간의 합산
1.세대주가 사망한 경우
2.세대주가 결혼 또는 이혼한 경우
3.세대주의 배우자 또는 세대원인 직계존· 비속으로 세대주가 변경된 경우

 

◆무주택 판단기준
▶주택의 범위
1.건축물관리대장(건물등기부)상 건물의 용도가 주택으로 표기되어 있는 건물
2.복합용도 건물로서 그 중 일부가 주택으로 표시된 경우 
3.주거용 건물로서 준공검사를 필하지 않았으나, 사실상 준공되어 재산세(건물분)를 부과하고 있는 경우
▶무주택자는 입주자모집공고일 현재의 무주택자를 의미하기 때문에 공고일 후에 주택을 소유하여도 무주택자임. 주택소유여부 검색대상은 청약신청자와 그 세대원(본인과 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 그 세대원 포함) 전원임.
▶무주택증명은 건물등기부등본, 건축물관리대장에 의하며, 주택소유 또는 무주택기간은 건물등기접수일과 건축물대장처리일중 먼저 처리된 날을 기준으로 함.(주택공급에관한규칙 제9조제4항)
▶주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택소유로 본다.

 

◆주택소유로 보지 아니하는 경우
다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니하는 것으로 본다. 다만, 직계존속을 부양하고 있는 무주택세대주에 대한 공공기관 건설주택의 우선공급및 국민임대주택의 우선공급의 경우 무주택세대주 해당여부를 판단함에 있어서는 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우 주택을 소유한 것으로 본다.
▶상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우. 단, 단독상속의 경우에는 주택소유자로 인정됨
▶비도시지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외) 소재 다음의 주택 중 하나로서 당해 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우(상속으로 취득한 경우에는 피상속인의 거주를 상속인의 거주로 봄)
1.사용승인후 20년 이상 경과된 단독주택
2.85㎡ 이하의 단독주택
3.소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택 
▶개인주택사업자가 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 처분한 경우
▶개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설·보유하고 있거나 근로자에게 공급할 목적으로 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
▶20㎡ 이하의 주택(아파트는 제외)을 소유하고 있는 경우
▶60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우. 60세 이상인 직계존속이 2주택을 소유하고 있어도 본인은 무주택자로 간주됨.
▶건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 폐가, 멸실, 주택이 아닌 용도로 사용되고 있는 주택을 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 멸실시키거나 실 사용 용도로 공부를 정리한 경우
▶무허가건물을 소유하고 있는 경우

◆우선공급대상인 5년 또는 10년 이상 무주택세대주의 요건
▶입주자모집공고일부터 최근 5년 또는 10년간 연속하여 주택을 소유한 사실이 없어야 함.
그 기간중 일시 주택을 소유한 경우에는 우선공급대상에서 제외되며 주택을 매도한 시점부터 다시 무주택기간이 산정된다.
▶배우자 또는 직계존· 비속인 세대원이 주택을 소유하고 있는 경우는 물론, 최근 5년 또는 10년간 주택을 소유한 사실이 있는 경우에도 우선공급대상에서 제외됨.
▶5년 또는 10년 내에 결혼한 배우자가 주택을 소유한 적이 있다 하더라도 결혼전에 소유주택을 매도한 경우라면 무주택으로 보며, 별도 세대를 구성하고 있던 직계존· 비속이 세대원으로 전입한 경우에는 그 전입 세대원이 전입 이후부터 무주택이면 된다.
▶종전에 분양권을 전매한 사실이 있는 경우에는 주택소유로 보지 않으나 분양권 매입자의 경우 분양권 매입대상 주택의 입주가능 시기부터는 주택소유자에 해당 됨..
▶주택이 철거되어 공부상 멸실정리가 되었다면 무주택기간 기산점은 멸실된 시점부터임.
재개발사업 등으로 주택이 철거되었더라도 멸실된 주택을 과거 5년 또는 10년 이내에 보유사실이 있었거나 보유한 경우에는 주택을 소유한 것으로 본다.
▶청약예금을 가입한 부부가 별도 세대를 구성하고, 무주택우선공급 요건을 충족하고 있다면 동일한 주택에 무주택자로 각각 청약이 가능함. 민간건설 중형국민주택중 분양주택 및 민영주택은 입주자모집공고일 현재 20세 이상인 자에게 1인 1주택의 기준으로 공급하기 때문이다.
▶세대주로서의 기간은 무주택요건과 달리 입주자모집공고일로부터 최근 5년 또는 10년간 계속일 필요는 없으나, 전체기간은 입주자모집공고일 현재 5년 또는 10년 이상이어야 함.
▶세대주의 배우자, 직계존· 비속으로 세대주가 변경된 경우와 같이 사유가 인정될 경우에는 변경전 세대주인정기간을 변경후 세대주의 인정기간에 합산하여 산정함.
▶35세 또는 40세 이상이면 단독세대주도 우선공급 대상이 됨.

 

출처 : 네이버

- ①소형 저가주택 무주택인정범위 좁다
- ②돈 많은 무주택자 걸러낼 수 없다
- ③20대 독신자 당첨 가능성 희박
- ④1주택자, 청약부금 청약물량 너무 적다
- ⑤한번 실수로 청약자격 수년간 박탈

[이데일리 윤진섭기자] 정부가 15일 입법 예고한 청약가점제 방안은 소형 저가주택의 무주택 인정범위, 고가주택 전세자 무주택 인정 등의 문제점을 안고 있어 논란이 계속될 전망이다.

또 청약예금 부금가입자와 신혼부부, 독신자 등은 상대적으로 청약기회가 줄어들게 돼 실제 시행과정에서 상당한 불만이 나올 것으로 예상된다.

◇소형 저가주택, 무주택 인정범위 좁다

정부는 소형 저가주택 보유자의 갈아타기 기회를 넓혀주기 위해 전용면적 60㎡(18평·분양면적 기준으로는 24~25평형)이하이고 공시가격이 5000만원 이하인 주택을 10년 이상 보유한 사람이 60㎡ 초과주택을 청약할 경우 보유기간을 무주택기간으로 인정해 주기로 했다.

그러나 이 같은 무주택 조건을 모두 충족시키기가 현실적으로 어렵다는 지적이다. 수도권의 경우 다세대 연립주택 중에서는 이런 조건을 갖춘 주택이 있지만 아파트는 거의 찾을 수 없다. 또 연립주택이나 다세대주택에 살다가 주거환경이 보다 나은 60㎡ 이하 아파트를 청약할 때는 혜택이 없다는 점도 문제다.

특히 청약예금·부금 가입자 가운데는 현재 소형 평수에 살지만 넓은 평수로 옮기기 위해 가입한 사람이 많아 청약저축에 비해 불리하다는 지적이다.

◇돈 많은 무주택자를 걸러낼 수 없다

근로소득지원세제(ETIC) 데이터베이스가 구축될 때까지는 돈 많은 무주택자를 걸러낼 방법이 없는 상태다. 정부도 소득과 자산에 대한 가점 항목 도입 시점을 명확히 밝히지 않았다.

당분간 돈 많은 무주택자는 청약시장을 주도할 게 뻔하다. 고가 주거용 오피스텔 소유자도 무주택자다. 오피스텔은 건축법상 업무용 건물이라는 게 이유다. 강남 10억원 오피스텔에 살면서도 무주택 청약 기회를 갖게 된다. 청약제도 변경의 취지가 무색해지는 셈이다.

◇20대 독신자는 가점제에서 배제

추첨제가 병행된다고 하지만 중소형 아파트는 전체 물량의 75%가 가점제 방식으로 공급돼 독신자 등 1인 가구는 절대적으로 불리해진다.

특히 무주택기간 기산점이 만 30세가 되면서 20대 독신자는 무주택자라도 가점제 경쟁에서 탈락하게 된다. 예컨대 29세 통장가입 2년 6개월 독신자는 가점이 4점이다. 반면 같은 나이에 결혼 2년차, 통장가입 2년 6개월, 자녀 1명 기혼자는 가점이 20점이다. 인기 아파트 청약에선 당락을 결정짓기에 충분한 점수 차다. 결국 독신자는 추첨제에 도전하는 것 외에는 뾰족한 방법이 없다. 20대 독신자가 새 아파트를 장만하기가 어려워진 셈이다.

◇1주택자 청약물량 너무 적다

가점제도에서 불리한 사람들은 추첨제를 통해 당첨을 기대할 수 있다. 추첨제는 전용 25.7평 이하는 공급물량 25%, 25.7평 초과는 50%다. 그나마 집 장만이나 집을 넓힐 수 있는 우회로가 생긴 셈이다.

하지만 우회로가 너무 좁다. 가점제에서 탈락한 가입자들도 추첨제에서 다시 경쟁하기 때문이다. 청약부금에 가입한 1주택자의 경우 당첨확률이 4분1로 줄어드는 것이다.

◇한번 실수로 청약기회 박탈

청약가점제는 자신이 직접 분양신청서에 배점표에 따라 점수를 기입하게 돼 있다. 예를 들어 부양가족이 1명(10점), 무주택기간 9년(18점), 통장가입기간 10년(12점)인 세대주의 경우 총 점수는 40점이다.

그런데 무주택기간을 11년으로 잘못 계산해 56점으로 당첨됐을 경우 추후 당첨은 취소되고 앞으로 청약1순위 자격이 85㎡ 이하는 10년(85㎡ 초과는 5년) 동안 박탈된다.

따라서 개인이 직접 계산하는 방식보다는 주민등록등본 통장가입기간 등을 전산으로 자동처리해 주는 시스템 도입이 필요하다는 지적이다.

윤진섭 (yjs@edaily.co.kr)