출처 : 한경닷컴 > 아기곰의 부동산 산책
원문 : http://www.hankyung.com/board/view.php?no=29&id=_column_194_1&ch=comm
지난 회에서 내 집을 마련하려는 사람이든, 투자용으로 집을 사놓으려는 사람이든 올해와 내년은 상당히 중요한 해가 될 것이라고 밝혔다. 그러나 새로 집을 사려는 사람뿐만 아니라 현재 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자도 2009년과 2010년에 어떻게 포트폴리오를 재구성하느냐에 따라 향후 희비가 엇갈릴 것이다.
바로 주택 거래를 늘리기 위해 정부가 한시적으로 마련한 양도소득세 특례 규정 때문이다. 지난 회에서도 자세히 소개했지만 지난 4월 말 개정된 법률안에 따르면 주택을 세 채 이상 보유한 다주택자라고 하더라도 올해와 내년 안에 주택을 처분할 때 양도 차익의 60%를 중과하는 것이 아니라 양도 차익의 규모에 따라 6~35% 구간 안에서 누진 과세가 되는 일반 과세 혜택을 준다.
대다수가 모르는 ‘양도소득세 특례 규정’
그동안 고율의 세금 부담으로 주택을 처분하지 못했던 다주택자들에게는 가뭄의 단비 같은 소식이라고 할 수 있다. 그런데 이때 주의해야 할 것은 이런 혜택이 영구히 적용되는 것이 아니라 올해와 내년까지만 이런 혜택이 주어진다는 것이다. 이렇게 한시적으로 혜택을 한정 짓는 이유는 이 법률의 목적이 어디에 있는가를 확실히 알 수 있게 한다. 일부에서 오해하듯 부자들에게 감세 혜택을 주기 위해 법을 개정했다면 2년도 안 되는 짧은 기간 안에만 적용하는 것이 아니라 영구히 적용되도록 법을 바꾸었을 것이다. 그런데 만약 기간의 제약이 없다면 어떤 일이 벌어질까. 2010년에 파는 것이나 2012년에 파는 것이나 세율이 같다고 한다면 시세 차익이 더 벌어질 때까지 주택을 팔지 않고 기다리는 사람이 늘어날 것이다. 정부가 결국 2010년이라는 기간을 정한 것은 이 기간 안에 매물이 쏟아져 나오기를 기대한 것이다.
그런데 시장에서는 아직까지 기대만큼 매물이 많이 나오지 않고 있다. 그 이유는 무엇일까. 크게 세 가지 이유가 있다고 본다. 첫째는 홍보 부족이다. 그동안 언론 보도를 통해 충분히 알려졌다고 생각할 수도 있지만 일반인 가운데 이 규정을 정확히 알고 있는 사람은 의외로 많지 않다. 필자가 지난 6월 18일 섬유회관에서 일반인들 600여 명을 대상으로 세미나를 한 적이 있는데, 이 규정을 처음 들어보았다는 사람이 많은 것을 보고 놀랐다. 그동안 갈팡질팡한 정부의 부동산 정책에 따라 현재 법이 바뀌었는지, 아니면 그냥 추진한다고만 하고 흐지부지되었는지 모르는 사람도 많았다. 또 이 법을 언뜻 들어보기는 했는데 미분양 주택이나 지방 소재 주택에만 해당하는 것으로 알고 있는 사람도 있었다.
둘째는 다주택자들의 막연한 희망 사항이다. 양도소득세는 양도 차익이 나고 거래가 되어야만 과세가 되는 세금이다. 다시 말해 집을 팔지 않는다면 한 푼도 내지 않을 세금이다. 그러므로 집을 계속 보유하고 있다가 나중에 양도소득세가 없어지든지, 세율이 아주 낮아지면 그때 팔든지, 아니면 자식에게 증여하면 된다고 생각하는 사람이 의외로 많다. 그러나 양도소득세 자체가 없어지거나 세율이 획기적으로 낮아지는 것은 현실적으로 어렵다. 정부 입장에서 보면 양도소득세는 결코 포기할 수 없는 막대한 세원이기도 하지만, 부자들을 위한 감세라는 정치적 공세를 버텨 내기도 힘들기 때문이다. 다시 말해 실리도 없고, 명분도 없기 때문에 어떤 정부가 들어서더라도 일부 다주택자들이 바라는 대로 양도소득세의 폐지 또는 획기적 감면은 쉽게 이뤄질 수 없는 것이다. 이런 측면에서 보면 현재와 같은 한시적 기간 내의 감세 혜택도 앞으로 몇 년 안에는 다시 오기 어려운 대단한 ‘혜택’이라고 할 수 있다. 시장 친화적 정부와 경기 침체라는 특수한 상황이 맞물려 빚어낸 결과이기 때문이다.
셋째는 다주택자들의 성향 때문이다. 다주택자 중엔 평소에 시세 차익을 남기기 위한 거래를 많이 하다 보니 어느 특정 시점에 다주택자가 되어 있는 경우도 있지만, 그냥 자금 여유 있을 때마다 하나하나 사 모으다 보니 다주택자가 된 경우가 더 많다. 전자는 보유 주택 수가 줄었다, 늘었다 하지만 후자는 보유 주택 수가 점점 느는 경향이 있다. 이런 사람들에게 “양도세가 어쩌고, 지금 팔면 세금이 절약되고…” 이런 설명을 해보았자 한쪽 귀로 듣고 한쪽 귀로 흘릴 뿐이다. 이들은 집을 팔 의사도 없고, 집을 한 번 팔면 다시 사기 어렵다고 믿는다. 부동산으로 부자가 된 사람들은 대개 이런 유형에 속한다. 그러나 과거에는 이런 식의 투자 행태가 성공으로 이어지곤 했다. 보유세의 부담이 적었고, 집값 상승률이 물가 상승률보다 언제나 높았기 때문이다.
그러나 지금은 상황이 변하고 있다. 일부 완화됐다고는 하지만 종합부동산세 부담은 여전하고, 주택 보급률이 점차 높아짐에 따라 아무 곳에나 사 놓으면 오르던 시기는 다시 오기 어렵다. 이런 이유로 무조건 주택 수를 늘리기보다 수익률을 높이는 투자 행태가 바람직하다고 할 수 있다.
그런데 주택 수를 줄이지 않고 절세가 가능한 방법도 있다. 2006년 6월에 세 채를 매입한 다주택자가 있다고 하자. 매입한 지 두 해 만인 2008년에 양도 차익이 8000만 원에 이르렀고 매해 2000만 원씩 양도 차익이 늘어난다고 가정하자. 지난 회에도 설명했듯이 이런 경우 양도 시기에 따라 양도소득세가 달라진다. 2008년 7월에 파는 경우 보유한 지 2년이 지났지만 3주택자이기 때문에 60% 중과세가 적용돼 세금은 4800만 원이 부과된다. 2009년 7월에 파는 경우는 양도 차익이 1억 원이 되고 양도세 특례 규정에 따라 일반 과세가 되므로 세금은 2086만 원이 된다. 2010년 7월에는 양도 차익이 1억2000만 원으로 늘게 되지만 이때도 일반 과세이고 세율이 낮아지므로 세금 2646만 원을 내면 된다.
양도 차익 있으면 ‘갈아타도’ 이득
하지만 2011년 7월이 되면 양도 차익은 1억4000만 원으로 늘어나지만 양도세 특례 기간이 끝났으므로 60% 중과세가 적용돼 8400만 원의 세금이 부과된다. 마찬가지로 2012년에도 양도 차익은 1억6000만 원으로 늘어나지만 중과세가 적용돼 9600만 원의 세금이 부과된다.
한편 이 사람이 2009년에 한 채를 팔고 다른 한 채를 사는 경우를 따져보자. 2009년 7월에 팔게 되면 위의 예와 같이 양도 차익 1억 원에 대해 2086만 원의 세금이 부과된다. 이 사람이 이 주택을 3억 원에 매각하고 같은 아파트 같은 동 같은 층에 있는 아파트를 그 다음날 3억 원에 매입한다고 가정하자. 다시 말해 자기 집(701호)을 팔고 같은 가격에 옆집(702호)을 사는 경우다. 이때 옆집을 사는데 취득 비용을 3%라고 가정하면 900만 원 정도가 들 것이다. 새로 산 702호도 701호와 마찬가지로 매해 2000만 원씩 양도 차익이 늘어난다면 2012년에는 양도 차익이 6000만 원에 이를 것이고, 이때 매각한다면 양도소득세는 702만 원이 나오게 된다. 그러면 701호를 팔고 702호를 취득해 다시 파는 동안 낸 세금과 세후 수익을 계산해 보자. 2009년 701호를 팔고 양도소득세 2086만 원을 냈고 702호를 매입할 때 취득 비용을 900만 원 썼고 2012년 702호를 매각할 때 양도소득세를 702만 원 냈으므로 총 소요 비용은 3688만 원이다. 한편 2009년에는 양도 차익이 1억 원이었고 2012년에는 양도 차익이 6000만 원이었으니 세금 및 소요 비용 3688만 원을 제하더라도 세후 1억2312만 원의 수익을 거둔 것이다.
이에 비해 2009년도에 갈아타기를 하지 않고 701호를 계속 보유했다면 양도 차익은 1억6000만 원을 거뒀겠지만 앞서 계산한 대로 9600만 원의 세금이 부과돼 세후 수익은 6400만 원에 불과한 것이다. 결국 양도 차익이 있는 다주택자라면 2009년과 2010년에 주택을 매각하든, 갈아타기를 하든 거래를 일으키는 것이 수익률을 높이는 지름길인 것이다. 앞서 언급한 대로 이런 기회는 다시는 쉽게 오지 않는다. 다주택자라면 주택 매매에 대해 심각히 고려해 볼 때다.
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지난 회에서 내 집을 마련하려는 사람이든, 투자용으로 집을 사놓으려는 사람이든 올해와 내년은 상당히 중요한 해가 될 것이라고 밝혔다. 그러나 새로 집을 사려는 사람뿐만 아니라 현재 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자도 2009년과 2010년에 어떻게 포트폴리오를 재구성하느냐에 따라 향후 희비가 엇갈릴 것이다.
바로 주택 거래를 늘리기 위해 정부가 한시적으로 마련한 양도소득세 특례 규정 때문이다. 지난 회에서도 자세히 소개했지만 지난 4월 말 개정된 법률안에 따르면 주택을 세 채 이상 보유한 다주택자라고 하더라도 올해와 내년 안에 주택을 처분할 때 양도 차익의 60%를 중과하는 것이 아니라 양도 차익의 규모에 따라 6~35% 구간 안에서 누진 과세가 되는 일반 과세 혜택을 준다.
대다수가 모르는 ‘양도소득세 특례 규정’
그동안 고율의 세금 부담으로 주택을 처분하지 못했던 다주택자들에게는 가뭄의 단비 같은 소식이라고 할 수 있다. 그런데 이때 주의해야 할 것은 이런 혜택이 영구히 적용되는 것이 아니라 올해와 내년까지만 이런 혜택이 주어진다는 것이다. 이렇게 한시적으로 혜택을 한정 짓는 이유는 이 법률의 목적이 어디에 있는가를 확실히 알 수 있게 한다. 일부에서 오해하듯 부자들에게 감세 혜택을 주기 위해 법을 개정했다면 2년도 안 되는 짧은 기간 안에만 적용하는 것이 아니라 영구히 적용되도록 법을 바꾸었을 것이다. 그런데 만약 기간의 제약이 없다면 어떤 일이 벌어질까. 2010년에 파는 것이나 2012년에 파는 것이나 세율이 같다고 한다면 시세 차익이 더 벌어질 때까지 주택을 팔지 않고 기다리는 사람이 늘어날 것이다. 정부가 결국 2010년이라는 기간을 정한 것은 이 기간 안에 매물이 쏟아져 나오기를 기대한 것이다.
그런데 시장에서는 아직까지 기대만큼 매물이 많이 나오지 않고 있다. 그 이유는 무엇일까. 크게 세 가지 이유가 있다고 본다. 첫째는 홍보 부족이다. 그동안 언론 보도를 통해 충분히 알려졌다고 생각할 수도 있지만 일반인 가운데 이 규정을 정확히 알고 있는 사람은 의외로 많지 않다. 필자가 지난 6월 18일 섬유회관에서 일반인들 600여 명을 대상으로 세미나를 한 적이 있는데, 이 규정을 처음 들어보았다는 사람이 많은 것을 보고 놀랐다. 그동안 갈팡질팡한 정부의 부동산 정책에 따라 현재 법이 바뀌었는지, 아니면 그냥 추진한다고만 하고 흐지부지되었는지 모르는 사람도 많았다. 또 이 법을 언뜻 들어보기는 했는데 미분양 주택이나 지방 소재 주택에만 해당하는 것으로 알고 있는 사람도 있었다.
둘째는 다주택자들의 막연한 희망 사항이다. 양도소득세는 양도 차익이 나고 거래가 되어야만 과세가 되는 세금이다. 다시 말해 집을 팔지 않는다면 한 푼도 내지 않을 세금이다. 그러므로 집을 계속 보유하고 있다가 나중에 양도소득세가 없어지든지, 세율이 아주 낮아지면 그때 팔든지, 아니면 자식에게 증여하면 된다고 생각하는 사람이 의외로 많다. 그러나 양도소득세 자체가 없어지거나 세율이 획기적으로 낮아지는 것은 현실적으로 어렵다. 정부 입장에서 보면 양도소득세는 결코 포기할 수 없는 막대한 세원이기도 하지만, 부자들을 위한 감세라는 정치적 공세를 버텨 내기도 힘들기 때문이다. 다시 말해 실리도 없고, 명분도 없기 때문에 어떤 정부가 들어서더라도 일부 다주택자들이 바라는 대로 양도소득세의 폐지 또는 획기적 감면은 쉽게 이뤄질 수 없는 것이다. 이런 측면에서 보면 현재와 같은 한시적 기간 내의 감세 혜택도 앞으로 몇 년 안에는 다시 오기 어려운 대단한 ‘혜택’이라고 할 수 있다. 시장 친화적 정부와 경기 침체라는 특수한 상황이 맞물려 빚어낸 결과이기 때문이다.
셋째는 다주택자들의 성향 때문이다. 다주택자 중엔 평소에 시세 차익을 남기기 위한 거래를 많이 하다 보니 어느 특정 시점에 다주택자가 되어 있는 경우도 있지만, 그냥 자금 여유 있을 때마다 하나하나 사 모으다 보니 다주택자가 된 경우가 더 많다. 전자는 보유 주택 수가 줄었다, 늘었다 하지만 후자는 보유 주택 수가 점점 느는 경향이 있다. 이런 사람들에게 “양도세가 어쩌고, 지금 팔면 세금이 절약되고…” 이런 설명을 해보았자 한쪽 귀로 듣고 한쪽 귀로 흘릴 뿐이다. 이들은 집을 팔 의사도 없고, 집을 한 번 팔면 다시 사기 어렵다고 믿는다. 부동산으로 부자가 된 사람들은 대개 이런 유형에 속한다. 그러나 과거에는 이런 식의 투자 행태가 성공으로 이어지곤 했다. 보유세의 부담이 적었고, 집값 상승률이 물가 상승률보다 언제나 높았기 때문이다.
그러나 지금은 상황이 변하고 있다. 일부 완화됐다고는 하지만 종합부동산세 부담은 여전하고, 주택 보급률이 점차 높아짐에 따라 아무 곳에나 사 놓으면 오르던 시기는 다시 오기 어렵다. 이런 이유로 무조건 주택 수를 늘리기보다 수익률을 높이는 투자 행태가 바람직하다고 할 수 있다.
그런데 주택 수를 줄이지 않고 절세가 가능한 방법도 있다. 2006년 6월에 세 채를 매입한 다주택자가 있다고 하자. 매입한 지 두 해 만인 2008년에 양도 차익이 8000만 원에 이르렀고 매해 2000만 원씩 양도 차익이 늘어난다고 가정하자. 지난 회에도 설명했듯이 이런 경우 양도 시기에 따라 양도소득세가 달라진다. 2008년 7월에 파는 경우 보유한 지 2년이 지났지만 3주택자이기 때문에 60% 중과세가 적용돼 세금은 4800만 원이 부과된다. 2009년 7월에 파는 경우는 양도 차익이 1억 원이 되고 양도세 특례 규정에 따라 일반 과세가 되므로 세금은 2086만 원이 된다. 2010년 7월에는 양도 차익이 1억2000만 원으로 늘게 되지만 이때도 일반 과세이고 세율이 낮아지므로 세금 2646만 원을 내면 된다.
양도 차익 있으면 ‘갈아타도’ 이득
하지만 2011년 7월이 되면 양도 차익은 1억4000만 원으로 늘어나지만 양도세 특례 기간이 끝났으므로 60% 중과세가 적용돼 8400만 원의 세금이 부과된다. 마찬가지로 2012년에도 양도 차익은 1억6000만 원으로 늘어나지만 중과세가 적용돼 9600만 원의 세금이 부과된다.
한편 이 사람이 2009년에 한 채를 팔고 다른 한 채를 사는 경우를 따져보자. 2009년 7월에 팔게 되면 위의 예와 같이 양도 차익 1억 원에 대해 2086만 원의 세금이 부과된다. 이 사람이 이 주택을 3억 원에 매각하고 같은 아파트 같은 동 같은 층에 있는 아파트를 그 다음날 3억 원에 매입한다고 가정하자. 다시 말해 자기 집(701호)을 팔고 같은 가격에 옆집(702호)을 사는 경우다. 이때 옆집을 사는데 취득 비용을 3%라고 가정하면 900만 원 정도가 들 것이다. 새로 산 702호도 701호와 마찬가지로 매해 2000만 원씩 양도 차익이 늘어난다면 2012년에는 양도 차익이 6000만 원에 이를 것이고, 이때 매각한다면 양도소득세는 702만 원이 나오게 된다. 그러면 701호를 팔고 702호를 취득해 다시 파는 동안 낸 세금과 세후 수익을 계산해 보자. 2009년 701호를 팔고 양도소득세 2086만 원을 냈고 702호를 매입할 때 취득 비용을 900만 원 썼고 2012년 702호를 매각할 때 양도소득세를 702만 원 냈으므로 총 소요 비용은 3688만 원이다. 한편 2009년에는 양도 차익이 1억 원이었고 2012년에는 양도 차익이 6000만 원이었으니 세금 및 소요 비용 3688만 원을 제하더라도 세후 1억2312만 원의 수익을 거둔 것이다.
이에 비해 2009년도에 갈아타기를 하지 않고 701호를 계속 보유했다면 양도 차익은 1억6000만 원을 거뒀겠지만 앞서 계산한 대로 9600만 원의 세금이 부과돼 세후 수익은 6400만 원에 불과한 것이다. 결국 양도 차익이 있는 다주택자라면 2009년과 2010년에 주택을 매각하든, 갈아타기를 하든 거래를 일으키는 것이 수익률을 높이는 지름길인 것이다. 앞서 언급한 대로 이런 기회는 다시는 쉽게 오지 않는다. 다주택자라면 주택 매매에 대해 심각히 고려해 볼 때다.
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