구전심수(口傳心授)

[부동산을 보러가다]"시간차 공격"-인덕원 푸르지오

이번 화두는 '시간차 공격'입니다.

운동엔 젬병인지라 '시간차 공격'을 말할 게재는 못됩니다만. 배구 경기를 보고 있노라면 선수들이 멋진 스파이크로 점수를 따내는 걸 보며 희열을 느끼곤 합니다. 투자도 '타이밍'이 중요하지요. 특히 요즘같은 비수기일 때는 실수요자들이 저렴한 값에 집을 구할 수 있으니 원하는 지역에 나오는 매물을 눈여겨 봐야 할 것 같습니다.

간밤에 인덕원엘 다녀왔습니다. 유앤알 컨설팅 이재익 팀장의 도움을 받아 인덕원 아파트를 보기로 했지요.근무를 마치고 도착하니 9시가 조금 넘어있었지요. 돌아본 집은 대우아파트. 지금은 '푸르지오'로 이름이 바뀌어 있는 곳이었습니다. 14층 33평짜리 집으로 방 3개, 욕실 2개가 딸려있었지요. 베란다도 넓고 몰딩도 돼 있어 새집같은 인상을 주는 곳이었습니다. 가격은 4억4000만원. 집값을 내려달라고 하는 바람에 요전에 계약이 취소됐던 곳이라고 하더군요.

대단지 아파트인 데다 아파트 정문 공사도 새로하고 엘리베이터 단장도 새로해서 밤에 봤지만 '깔끔하다'라는 인상을 줬습니다. 단점이라면 아파트가 다닥다닥 붙어있어 좀 답답하단 느낌이 든다는 거였죠. 집을 돌아보고 아파트 인근 부동산엘 들러봤습니다.

부동산 사장님의 말을 들어보니 "요즘은 매물이 많이 나오는 시기"라고 하더군요. 이유는 인근 지역에서 새로 입주하기 시작하는 아파트 단지들 때문이었습니다. (인근 2000세대 아파트 단지가 있습니다)새아파트가 늘어나면서 푸르지오에서 나가는 사람들이 늘었다는 거죠. 실제로 나와있는 매물들은 소형평대를 중심으로 많았습니다. 33평이 4억4000만원~4억5000만원선에서 거래가 되고 있었습니다.

"시간차 공격 수익은 얼마?"

부동산 관계자들은 "지금 매입하면 단기적으로 5000만원 정도의 수익을 기대할 수 있을 것 같다"고 말하더군요.실거주를 생각하고 있다면 비수기인 데다 인근 대단지 새 아파트로 이사가는 집들이 늘어나는 요즘이 매입적기라는 설명입니다. 인덕원 역이 걸어서 10분 거리인 데다 사당, 강남 등과 인접해 있어서 서울로 출퇴근도 쉽우니 생각해 볼만 할 것 같습니다. 전세비율도 높습니다. 1억9000만원 선에서 전세값이 결정된다고 합니다. 조금만 나가면 씨너스 등 영화관이 있는 거리가 있고 아파트 옆으로 작은 개천이 있어서 살기에는 좋아보였습니다. 하지만 투자용이시라면, 한번 더 생각해 보시는 게 좋을 것 같습니다.

*참고>판교와 10~15분 거리에 습니다. 또 청계 포일 등 택지개발 사업이 있어서 후광효과도 있습니다. 푸르지오 인근에는 삼성 래미안 아파트가 5억원 후반대에 거래되고 있고, 단지에 초등학교가 있어 환경도 좋은 편입니다.

<도움말=이재익 유앤알 컨설팅 팀장>

[김기자,부동산을 보러가다]마곡지구 벽산아파트

"강을 따라가라."

집을 보러 다녀온 것이 벌써 한달 전이라 시세는 정확하지 않을 것 같습니다.

이번 주제는 개발호재입니다.부동산은 목돈이 들기 때문에 기대수익에 맞는 투자를 하기 위해서는 개발호재가 끊이지 않는 것이 중요하다고 합니다.

유앤알 컨설팅의 이재익 팀장과 함께 처음으로 가본 현장이 마곡지구의 벽산 아파트입니다.

벽산아파트는 아래 지도에서 보이는 유수지와 궁산의 가장 끄트머리에 있는 아파틉니다. 지은 지는 11년 정도 된 듯 했습니다.(기자가 정확해야 하는데 한달이 지나버려 기억력에만 의존하고 있습니다.양해를)

벽산아파트는 쉽게 말하면 '나홀로'아파트였습니다. 30평형대가 4억1000만원 수준이었죠. 급매물로 나와있는 것 하나와 층수는 다르지만 4억3000만원하는 같은 평형대의 아파트를 돌아봤죠. 이곳의 장점은 이렇습니다.

1.한강이 내려다 보인다.

일부 로열층은 한강이 시원하게 보인다고 합니다만 제가 봤던 집에서는 한강이 조금 보일 정도였습니다. 부동산 전문가들의 말을 빌리면 앞으로는 주거환경이 쾌적한 곳이 유망하다고 하더군요. 이곳은 집 바로 뒷편에 궁산이 위치해 있어 공기도 맑고 좋았습니다. 조용하기도 했구요.

2.개발호재가 연달아

벽산아파트 앞에 있는 부동산에서는 '개발호재'가 넘치는 곳이라고 소개를 하더군요. 우선 집앞으로 요트 선착장이 들어서고 대각선으로는 마곡지구 개발에 들어간다고 합니다. 지도에 보면 '유수지'로 표기돼 있는 곳이 보이죠? 그곳을 한강과 연결해 물길이 드나들 수 있도록 바꾼다는 것이 시의 계획이라고 합니다.(서울시에는 확인해보지 못했습니다)

3.9호선 개통라인

하필 저 집을 보러갈 때 즈음에 신문지면에 9호선 라인이 뜬다는 기사가 주욱 실렸었습니다. 9호선을 따라 집을 사란이야기도 들었지요. 그래서 선택했던 지역이 가양동 아파트였는데 지역 부동산 10여군데에 취재하는 심정으로 전화를 돌려보니 이미 상당부분에 9호선 호재가 반영이 돼 있었습니다. 물론 9호선이 아파트 입구에 뚫리면 개통하면서 잠시 집값이 상승할 수는 있겠지요.하지만 기대심리가 집값에 반영돼 있어 싼편은 아니었습니다.

그럼에도 물러난 이유는?

한강도 보이고 개발호재도 있고, 9호선 라인이기도 한데 그럼 왜 포기했냐?라고 물어오실 분이 있을 것 같습니다. 답은 뭐 '초보'라서라고 할 밖에는 없을 것 같습니다.

제 머리로는 이해가 되질 않았습니다. 우선 기대수익을 얼마나 잡아야 하느냐는 것부터 그랬죠. 30평대 아파트를 4억1000만원에 구입해서 몇년간 보유해 얼마의 수익을 거두는 것이 바람직한 것인가를 알 수가 없었죠. 거기에 더불어 개발호재,라고 불리우는 것들의 리스크를 어떻게 반영해야 할지도 제 머리로는 계산이 안됐습니다.

사실 이 아파트에서 관심을 떼게한 또 다른 이유는 다른 데 있었습니다. 서남물 재생센터가 맞은편에 위치해 있는데 지인들의 말에 따르면 여름엔 악취가 난다고 하더라구요.또 9호선 역까지는 바로 갈 수가 없어 마을버스를 이용하거나 10여분을 좁을 길을 따라 걸어내려가야 한다는 점도 단점으로 작용했습니다. 그 아파트가 위치한 마을 입구는 차량 정비소들이 늘어서있었습니다. 큰 길이 들어서기에는 부족해 보였구요.

결론은

아직도 고민 중입니다. 가끔 벽산아파트가 떠오를 때도 있구요. 연세드신 어르신들이 조용한 곳에서 편하게 지내시기에는 적절할 것 같아 보이기는 합니다.

아참, 기대수익은 얼마가 적정한걸까요? 소위 전문가라고 불리우는 사람들에게 의견을 청해보면 깜짝 놀랄 수준입니다.투자라고 하기에는 엄청난 금액들을 '기대수익'으로 보고있기 때문입니다. 다들 기대수익을 어떻게 계산하고 있으신가요?